房地产投资信托基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。作为一项成熟的房地产证券化制度，REITs最早产生于美国上世纪60年代初，2000年后在全球得以蓬勃发展。
由于居民部门杠杆率持续走高，2019年一季度末居民部门杠杆率高达54.28%，房地产行业金融风险逐渐上升，国家多次对房地产行业融资政策进行整治和收紧，有意控制房地产行业风险。从2005年央行首次提出REITs试点以来，国家多部门均发声，推动REITs试点和发展。
REITs推进文件
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各个国家或地区对REITs的认定标准不尽相同，但总体来看REITs具有以下四个核心特点：
REITs的四大特点
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二、全球REITs行业市场现状分析
据统计，截至2018年末REITs已遍布将近40个国家和地区，全球总市值超过2万亿美元，其中仅美国就超过1万亿美元。据统计，截至2017年末全球已有12个国家和地区建立了较为完善的REITs制度，包括美国、加拿大、澳大利亚、日本、新加坡、中国香港、新西兰、英国、法国、德国、比利时、荷兰，截至2019年3月末，这些国家REITs总市值达到1.8万亿美元，大约占到全球的90%。
2019年Q1主要国家或地区REITs数量和市值统计
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大部分国家和地区均设定了REITs不动产相关资产的最低比例，其中美国要求不动产投资比例超过75%。澳大利亚、法国、中国香港等国家和地区则以审核是否主要进行“合格不动产投资”作为税收优惠的前提条件。新加坡、中国香港、英国、法国、荷兰等国家和地区均对开发投资比例做出限制，确保REITs的收入来源以稳定的租金为主。以下为主要国家和地区REITs四大核心特点：
主要国家和地区REITs四大核心特点
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相关报告：华经产业研究院发布的《2020-2025年中国REITS行业市场调查研究及投资前景预测报告》
三、中国REITs行业市场现状分析
据统计，自2014年首个类REITs产品“中信启航”发行以来，截至2018年末，中国共发行类REITs产品43个。
2014-2018年中国REITs发行数量统计
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从发行规模来看，2018年中国REITs发行规模为253.68亿元，累计规模达到903.21亿元。
2014-2018年中国REITs发行规模统计
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底层资产以商办物业为主，购物中心、写字楼、零售门店占比分别为27%、26%、18%，另外租赁住房占比达到11%。
2018年中国类REITs底层资产类型
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房地产行业的资金来源可分为：国内贷款，利用外资，自筹资金，定金及预收款，个人按揭贷款和其他资金。自筹资金、定金及预收款主要来源于房地产行业自身经营；外部融资主要包括国内贷款、利用外资、其他资金中的IPO、发行债券融资等，其中国内贷款是房地产行业外部融资的主要力量。从结构上来看，主要以定金及预收款、自筹资金和国内贷款为主。
2019年8月房地产开发资金结构（单位：%）
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四、制约中国公募REITs的因素分析
目前中国还是无法推出符合国际标准的公募REITs，其主要原因有五点：
1、对REITs属性存在认知困境
REITs具有融资与投资双重属性：融资属性方面，据统计，2011-2018年美国REITs累计从资本市场融资5335亿美元，其中54%来自股权融资，46%来自债权融资；投资属性方面，REITs底层资产并非一成不变，境外市场上REITs作为投资者频繁出现于不动产交易市场，买卖不动产项目。REITs的双重属性干扰了国内对REITs作用的研究，影响了REITs规则制定的逻辑起点。
2、对REITs与房地产市场价格关系存在认知误区
部分学者担忧REITs成为房地产新的融资工具，进而引发房地产泡沫。但其实REITs的底层资产主要为能够产生稳定租金收益的不动产，不涉及居民住宅，与传统开发模式存在明显区别；强制分红特征使得投资者注重股息率，通过制度设计和市场约束双重制约REITs增发扩募，能够激励管理人购买低估值、高收益率不动产，抛售高估值、低收益率不动产，反而有助于平滑房地产周期；有助于推动传统房地产向“轻资产、重运营”的模式转型。
3、法律法规没有对REITs做出规定
中国现行《公司法》《证券法》没有认定REITs是证券品种，《基金法》禁止公募基金投资未上市公司股权或不动产，上位法的缺失导致证券监督部门很难推动公募REITs的实施，相应的税收中性等配套政策也难以制定。
4、国内租金收益率不高限制REITs发展
当前国内房价较高，租金收益率偏低。租金收益是公募REITs估值和分红的基础，租金收益率过低将难以满足REITs的发行要求。
5、忽视REITs的资产配置功能
作为一种收益稳定、流动性强、风险适中的投资品种，REITs能够有效填补当前金融产品空白，扩展社会资本投资方式，拓宽居民财产性收入渠道。尤其对于险资、养老金等长期资金，REITs由于具有抗通胀、期限匹配以及高分红三大特征，具有天然吸引力；REITs的地域分散化特性可引导更多海外资本投入国内的不动产行业，有助于稳定外汇市场，减少汇率波动。
制约中国公募REITs的五大因素
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五、公募REITs整装待发
准REITs仅是过渡性产品，若要进一步提升产品流动性，需要引入更多的中长期机构投资者，降低融资成本，因而必须发展公募REITs。而REITs公募市场建设和发展，需要从法律、税收、监管、融资和投资者等角度开展一系列改革和创新。
1、搭建REITs法律政策体系。借鉴美国、日本、新加坡等国经验，出台中国REITs专门法律或对现有公司法、证券法等进行增补，明确REITs投资要求、收益来源和最低收益分配比例等内容；列明REITs组织形式、公募发行条件、信息披露要求等内容；明确REITs底层资产的转让、处置等。
2、出台专门税收政策。依据“税收中性”原则出台与REITs相适应的税收政策，明确REITs设立不涉及不动产转移行为，减免或递延征收土地增值税；减免REITs公司需要缴纳的企业所得税，避免重复征税，提升REITs产品的市场吸引力。
3、建立信息披露机制。建立REITs备案、定期报告和信息披露机制，严格规范REITs投融资与经营行为；引入委托人监督机制，代替投资者监督资产运营管理、处分与收入分配情况，定期向公众通报，保障投资者知情权。
4、建立债务融资机制。将REITs纳入中国住房金融市场建设体系，协调各类金融机构之间加强协作。
5、培育多元化投资者。将REITs纳入资本市场指标体系，增加指数型基金被动持有REITs份额；允许养老基金等机构投资者购买并长期持有；吸收个人投资者，增加市场流动性。
