一、长沙市房地产投资情况分析
2018年，长沙市房地产开发投资1500.76亿元，比上年增长0.7%，其中住宅开发投资额为908.77亿元。
2011-2018年长沙市房地产开发投资额
资料来源：华经产业研究院整理
分市州看，长沙市完成房地产开发投资1502.40亿元，居全省首位，占全省的38.1%；株洲市、常德市分别完成房地产开发投资399.57亿元、279.06亿元，分别居全省第2位、第3位。增速方面，有13个市州房地产开发投资实现正增长，增幅较大的为湘西自治州（121.8%）、张家界市（77.5%）和衡阳市（45.5%）；有1个市房地产开发投资出现负增长，为郴州市（-30.3%）。
二、长沙市土地供应及成交情况
2017年1月至今，长沙市内六区（即：岳麓区、开福区、雨花区、芙蓉区、天心区、望城区）土地供应面积为647万㎡，建筑面积为1894万㎡，供应宗地数为120宗。其中：2018年1-11月土地供应面积为410万㎡，比2018年全年增长73%；2018年1-11月供应土地建筑面积为1292万㎡，比2018年全年增长114.62%；2018年1-11月土地供应宗数为70宗，比2018年全年增长40%。
2018年1-11月长沙市内六区土地供应面积
资料来源：公开资料整理
2017年1月至今，长沙市内六区土地成交面积为558万㎡，建筑面积为1593万㎡，成交宗地数为104宗。其中：2018年1-11月土地成交面积为343万㎡，比2018年全年增长59.53%；2018年1-11月成交土地建筑面积为1054万㎡，比2018年全年增长95.55%；2018年1-11月土地成交宗数为59宗，比2018年全年增长31.11%。
2018年1-11月长沙市内六区土地成交面积
资料来源：公开资料整理
三、长沙市商品房销售情况分析
2018年长沙市新建商品房供需、价格均有一定的提升。2018年新建商品房累计供应2878万平方米，在史上最严调控周期内，稳房价预期坚定不放松的情况下，开发商逐步加大推货节奏，2018年供应水平提升较大，同比2018年增长32.81%。而成交方面，受益于供应水平的提升，2018年新房成交2600万平方米，同比增长20.26%。
2013-2018年长沙市商品房供应及成交面积
资料来源：公开资料整理
从各行政区新建商品房成交情况来看，岳麓区供需都排首位，均价则是开福区第一，全市整体供需基本持平。
2018年长沙市各区商品房成交面积（万平方米）
资料来源：公开资料整理
相关报告：华经产业研究院发布的《2019-2025年长沙市房地产行业市场前景预测及投资战略研究报告》
四、长沙市房地产市场价格走势
2018年11月长沙市内五区新建商品住宅成交均价为9482元/㎡，同比上涨3.56%，环比下降5.77%，相较于年初上涨了1220元/㎡，涨幅为14.77%；四县市11月份住宅成交均价为6072元/㎡，同比上涨15.46%，环比下降6.34%，相较于年初上涨了759元/㎡，涨幅为14.29%。随着满足购房资格条件者的逐步消化，预计在购房资格尚未放开以及市场供应量不断增大的情况下，未来一段时间内长沙市住宅价格将稳中有降。
2018年1-11月长沙市内五区及四县市新建商品住宅成交价格
资料来源：公开资料整理
五、长沙市房地产行业未来趋势
2018年12月，中央经济工作会议提出“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”的要求。12月底，全国住房和城乡建设工作会议提出了“稳地价稳房价稳预期”的目标。下阶段，长沙市将按照国家部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持调控政策的连续性稳定性，确保稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处。预计下阶段长沙市房地产市场呈现以下发展趋势：
一是商品房销售增速明显放缓。在房地产调控政策效应持续作用下，加上前期市场过热阶段透支大量住房需求的影响，房价上涨预期不断减弱，市场观望情绪浓厚，各地相继从“卖方市场”转向“买方市场”，预计全省商品房销售增速将明显放缓。
二是房地产开发投资增速回落。长沙市受益于经济发展快、人口持续流入以及房价“洼地效应”，住房需求及开发投资将保持基本平稳；三四线城市房地产开发企业加快推盘、精装修住宅占比提升，将拉动部分房地产开发投资。但在行业发展环境偏紧、房地产投资属性降低以及销售增速放缓等因素带动下，企业拿地趋向谨慎，预计房地产开发投资仍将保持增长，但增速将逐渐回落。
三是房价总体平稳。在市场调整期，房价持续上涨动力不足，过快上涨势头得到遏制，预计全省住房价格保持总体平稳，但内部出现分化。部分经济发展态势好、人口吸引力大的市县，房价保持基本稳定；部分缺乏人口和产业支撑的市县，房价将出现小幅下跌，特别是一些地段较偏远的楼盘，缺乏配套设施、人流等条件支撑，房价下跌压力较大。
四是库存较快回升。出于对市场行情的谨慎判断，为加快资金回笼，很多房地产开发企业普遍加大了推盘力度。同时，随着商品房销售增速放缓，市场供应将明显超过需求，新建商品房库存将较快回升，2019年下半年或将出现新一轮库存积压。
