一、发展中的房产经纪市场
2020年7月24日，贝壳集团向美国证监会提交IPO文件，这家中国规模最大的房地产经纪公司仅在2019年1年内就促成了1.3万亿的二手房销售和0.75万亿的新房销售，分别占当年全国二手房和新房交易金额的19.2%和5.4%，这也表现出目前我国的房产经纪业务是一个巨大的市场。2019年我国住宅交易规模约为22.3万亿元，其中新房交易、二手房交易、房屋租赁三者分别占比62%、30%和8%。其中经纪业务房的屋交易规模为10.5万亿元，市场渗透率约为47.1%，按照2%的佣金比率计算，仅房屋经纪业务至少存在2100亿的市场规模。
2014-2020年房屋交易市场交易额变化
资料来源：贝壳招股说明书，华经产业研究院整理
相关报告：华经产业研究院发布的《2020-2025年中国房地产经纪行业市场调查研究及投资前景预测报告》；
由于房屋交易市场规模巨大，除了房屋中介公司之外，物业公司、房屋开发商和互联网综合信息平台同样提供房屋经纪业务，因此整个市场呈现高度分散的特点，存在大量中小型门店和非品牌经纪人。数据显示在全国百强物业管理公司中，房屋经纪业务占全部收入的19.6%，而综合信息平台如58同城等则通过发布信息和提供流量赚取会员费。目前贝壳在房屋经纪行业中占据领先地位，市场份额约为21.4%，而中原地产、我爱我家等传统中介商市场份额在3%-4%不等。
2019年房地产经纪行业收入分布
资料来源：公开信息整理
二、行业发展空间
房屋交易大额、低频、程序复杂的特点使得信任机制的建立还是在基于线下实地考察，以及经纪人公司做背书的前提之上。而整个房屋交易市场的房源供给来自两个部分，一个是以开发商为主导的新房增量市场，一个是以居民二手房为主导的存量市场。其中由于二手房交易市场天生倾向信息不透明，而中介把控房源，并对房源进行验真和价值评估，因此在短时间内这个行业无法去中介化。
目前我国二手房交易市场的经纪业务渗透率已经在85%以上，基本上实现了二手房市场需求的全覆盖。而二手房交易由于依托社区门店和经验丰富的经纪人，存在明显的先发优势与规模壁垒，能够率先控制地区市场优质房源的企业就能在竞争中获取极大的优势，而线下交易的特点则放大了这种优势，导致二手房市场存在明显的“滚雪球”式规模效应。随着房价上涨，调控政策多次出台，交易时间拉长，交易风险不断放大，使得普通购房者对专业服务更为依赖。
2014-2020年二手房市场经纪业务渗透率变化
资料来源：贝壳公司招股书，华经产业研究院整理
在城镇化进程尚未结束的情况下，新增城镇人口将持续带来增量住房需求，新房交易市场未来三到五年内将会是房地产经纪业务增长的主要组成部分。目前我国依然是以新房为主导的市场，而经纪业务在新房市场的渗透率一般在25%左右，大城市比较严格的限价政策，使得优质项目不担心销售问题，反而需要摇号来解决，更不会采用新房渠道销售业务。因此目前来看新房经纪业务的发力点将会是二三线城市，一方面二三线城市的限价政策较为宽松，另一方面三线城市的新房刚需属性较强。但是从长期来看，新房市场规模必将下降，但是中短期看，一手渠道业务的渗透率提升速度，将会快于新房市场的规模下降速度，市场仍然有望保有千亿左右规模。
2018年7月-2020年3月房地产销售面积增速
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
三、移动房地产模式
根据以往房地产市场的发展状况，想要完全脱离线下的房地产经纪服务并不可行，但是线上模式依然是众多房地产公司积极探索的一条可行路径。特别是流量经济时代，在维护现有流量基础上获取更多用户是竞争取胜的关键所在，这就对平台打造方提出了更高的要求。目前移动房地产服务行业主要存在四种商业模式：综合服务模式、经纪人服务模式、细分领域专注模式、产业链延伸整合模式。其中综合服务模式是目前主要互联网房屋经纪服务的发展模式，其依托信息技术、经纪人、房源信息、服务延伸等具备更加庞大的用户基础，可以提供更为丰富的应用场景和模式生态、更充分满足与挖掘用户需求，同时也由于数据与技术复杂性更高，对平台的运营战略与能力的要求更高。但是由于大数据背景下的监管成本以及技术尚不成熟，特别是以流量计费的盈利模式导致房源信息质量偏低，存在大量的虚假房源、信息泄露问题，因此如何打造良性的产业业态依然需要进一步的探索。
移动房地产服务行业的商业模式一览
资料来源：公开信息整理
四、未来房地产经纪行业的发展方向
实际上房地产市场的各个市场主体都在尝试拓宽自身的业务范围，房屋经纪企业在客户与房源的积累、交易规模、市场渠道方面具有无可替代的优势，有望培育出多个新业务机会，包括装修、金融等，以实现进一步将流量变现。眼下各大经纪公司多希望打造混业的服务平台，不仅要专营经纪业务的各个领域，还希望渗透资产管理的业务领域。房屋交易虽然低频，但是围绕居住的消费和服务却是高频的，例如家装和家居消费，毕竟购买二手房后基本上都会出现重新装修的需求。因此借助平台，未来可以联接更多的服务商、消费者。参考物业企业的混业化发展趋势来看，未来的房地产经纪行业向家政服务、养老服务、社区电商方向的发展都成为可能。如何能够在房地产交易以外，培育相对较为高频、稳定的业务，将低频、波动性大的地产销售向多元化高频服务业态转化，是房地产经纪行业企业要思考的一个问题。
物管企业增值服务收入结构
资料来源：2020 年中国物业服务百强企业研究报告，华经产业研究院整理
华经产业研究院通过对中国房地产经纪行业海量数据的搜集、整理、加工，全面剖析行业总体市场容量、竞争格局、市场供需现状及行业重点企业的产销运营分析，并根据行业发展轨迹及影响因素，对行业未来的发展趋势进行预测。帮助企业了解行业当前发展动向，把握市场机会，做出正确投资决策。更多详细内容，请关注华经产业研究院出版的《2020-2025年中国房地产经纪市场运行态势及行业发展前景预测报告》。
