蓝绿双城董事长曹舟南:规模与ROE要正相关 正以合理节奏推进IPO

放弃5000万元年薪一头扎进共建领域,曹舟南创立蓝绿双城控股集团(以下简称蓝绿双城)已三年,历经股权、业务及管理架构不断调整,对这三年的成长,曹舟南给自己打80分。

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三年时间,蓝绿双城签约项目83个,已进入全国18省40余座重点城市,签约合作货值超2000亿元。11月1日,在第三届共建者研讨大会上,今年,蓝绿双城将向首个百亿元销售目标冲刺,今后将保持一定规模的有质量增长,达到行业中等规模的水平。

“销售规模重不重要?也重要,但不是最重要。”蓝绿双城董事长曹舟南坦言,“我坚持认为,规模和ROE(净资产收益率)要正相关。如果ROE达不到应有水平,一味追求所谓规模,我个人认为那是背道而驰。”

加码“变量”资产共建业务

“地产企业利润水平持续压缩,将催生土地市场发生重大变化,呈现变量、增量与存量市场共存的状态。”蓝绿双城副董事长顾建明表示,就当前市场发展而言,房地产项目土地作为金融抵押担保的底层逻辑基础将出现松动;金融机构就存在不确定性的项目,将会寻求专业的开发服务商进行合作,形成一定规模的变量市场。

而这个“变量”市场的生意,将是蓝绿双城接下来重点加码的业务。用曹舟南的话说,原来做的是存量、增量的共建,现在也要做变量资产的共建。

对于变量资产,曹舟南做了解释:一些高周转企业遇到问题后,企业需要对项目公司的品牌进行置换。“否则客户怎么会买你的房子?银行按揭贷,也不可能放给这样的项目。我们判断在未来3年-5年里,这个变量市场存在一定的空间。”曹舟南说。

余海涛亦表示,在利润减少的情况下,企业要面对的是持续销售、项目交付、供方支付、税费缴付、客户投诉以及到期债务偿还的压力。而对金融机构来说,抵押物价值消减,到期债务兑付则成了最大的压力。这也给市场上诸多存量项目附加了不确定性,成为了变量项目。

变量项目这一生意已启动3个月有余。在企业债务爆仓下,有很多开发商的项目公司找到了蓝绿双城,希望通过品牌置换,重新建立项目信心。“我们已经接触了40多个,还有很多类似变量项目,目前在全面诊断接洽。”曹舟南说。

曹舟南判断,当前形势下,从正常项目到变量项目的规模会比较可观,从11月1日到明年年底,内房股将有近600亿美元高息债需要偿还,三大机构普遍下调对内房股的评级,导致新债无法发行。另一方面,一些大型房企不仅境内银行贷款已经逾期,中票、短融、公司贷都陆续到期,需要兑现。

“不断有新的项目因为操盘开发商自身问题、债务到期等问题面临不确定性。”曹舟南称,“我们现在有100多个共建师分成了很多小组在全国大量诊断这些变量项目。”

以合理节奏推进上市

不难看出,做“变量”市场的生意,是曹舟南在共建前提下针对目前市场找到的新商业模式,但就目前业务布局而言,蓝绿双城的基本盘仍是以小股操盘、融资共建等为主体的投资方式。

对于未来整个行业的增量市场,顾建明表示,国有涉房企业成为增量市场的主力军;城市发展基金、房地产发展基金、REITs等直接投资将成为新兴力量,并寻求长期、稳定的开发服务合作;而中小房企则以联合拿地、同行共建方式得以发展。

投资与开发将分离,如果未来的增量市场以国有房企为主体进行投资,落地开发端的民营公司可能性还是比较大。未来增量市场,我们可能会跟前端的投资人、资产持有人例如央企、国企等进行合作,他们来完成投资,我们来做后端的落地。实际上是把前端的投资功能还给了专业投资人,由他们做前端资金的GP(普通合伙人),我们做落地端操盘的GP。

值得一提的是,关于双GP,是金融管理人和产业管理人共同负责融投管退的全过程,既各司其职、又互相支撑。蓝绿双城作为双GP之一,除负责落地操盘之外,也包括在融资环节,对于基金的组建、投资人引进的参与;在投资环节,蓝绿双城提供专业意见,作为决策依据。

顾建明也称,要在“变量”“存量”和“增量”的竞争中脱颖而出,关键在于以“专业资产管理人”的定位,助力金融与地产共建良性关系。“金融机构在后续涉房类型投资上,将进一步完善投前诊断、投后监管、管理置换、保障收回等环节的管控机制;房地产企业需进一步建立与金融主体的信任关系,适应全新的投融管退全流程合作模式。”

从目前来看,蓝绿双城正试图建立自身的“投融管退”体系,定位为“涉房类资产管理公司”。近期,蓝绿双城刚刚完成了一次股权变化,引入六位新战投。

上市计划,我们正在以合理节奏推进。在10月31日的股东大会上,已跟各大股东做了详细汇报。

本文采编:CY

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