一、物业管理行业概述
物业管理，属于公共服务行业，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
如果按照行业生命周期的理论来看：行业需要经历萌芽-成长-成熟-衰退四个时期。物管行业已经从萌芽期步入了成长期，正处于转型探索阶段。
物业管理发展阶段
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物管行业的产业链分为上游、中游以及下游。其中上游行业包括花卉园艺、人力资源、电梯设备以及工程施工；中游就是物业管理，包括安保、保洁、维修、搬运、绿化、电梯安装与维护、防水工程、租赁、咨询等；下游行业包括医院、政府、企业、公共机构等。
物业管理行业产业链
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相关报告：华经产业研究院发布的《2020-2025年中国物业管理行业市场前景预测及投资战略研究报告》
二、物管行业现状分析
我国物业管理行业行业高度分散，增长空间大。2018年中国总人口达13.95亿人，城镇化率59.15%，城镇人均住房39.0平方米（建筑面积口径），由此测算出我国住宅存量市场达321.90亿平米。2018年，我国物业服务百强企业管理面积分布最多的地方为长三角，达到了18.17%，然后是成渝、珠三角、长江中游等地区。
2018年我国物业服务百强企业管理面积区域分布
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物管行业的发展与房地产的销售面积有着密不可分的联系。一般来说，物业行业在管面积滞后于开房地产竣工面积1-2年，由于住宅从竣工到交付存在一定时滞，物业管理公司的在管面积相对地产竣工面积存在时滞。我国房地产广阔的存量市场为物管行业提供了充足的发展空间，而高频刚需的服务性行业又具有抵御经济周期波动的防御性特点。受益于物管均价提高、政策环境支持、外包及智能管理系统提高行业运营效率，当前行业整体处于成长红利阶段，行业集中度加速提升。
2013-2018年我国商品房销售面积
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三、物管行业业务分析
一般来说，物业管理公司有三大业务。分别为基础物业服务、业主增值服务以及非业主增值服务。
物业管理公司三大业务
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其中非业主增值服务以开发商为导向，受母公司影响较大。非业主增值服务围绕房地产开发全周期的各个环节展开，满足房地产开发过程中的各类衍生需求，包括开发前期的项目规划、设计管理，物业销售的案场协销、营销策划，房屋交付前的房屋检验评估以及完成交付后的尾盘代理销售。因此，开发商导向类增值服务的基础是地产开发，受母公司开发商的开发、销售和交付周期的影响较大，与地产周期的波动联系较为紧密。
开发各阶段物业公司可提供的服务范畴
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对于社区增值服务，也就是业主增值服务来说，改善社区环境，聚焦业主生活品质是第一要务。社区增值服务围绕业主开展，提高业主生活质量，拓展布局延伸领域。物管公司围绕社区生活的各种衍生场景向外拓展，在房地产交易、健康养老、文化教育、社区金融等领域持续布局，满足业主在各类细分领域的多样需求，打造智慧社区模式，从整体上提升业主的生活满意度。
社区增值服务主要范畴
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从利润率上看，相比传统物管服务和非业主增值服务，社区增值服务毛利率更高。2018年年，社区增值服务毛利率普遍能达到40%以上，并且更易形成规模效应。但是由于各家企业的增值服务内容及运营模式各不相同，毛利率也因此有所区别。
四、物业管理行业优势
1、现金流状况好，不依赖融资
从行业收缴情况看，尽管存在拖欠物业费情况，但行业龙头公司收缴率均值始终维持在94%左右，且有部分小区有物管费预缴情况出现，物管公司现金流状况良好。同时，物管公司投资领域较为有限，主要系物管业务进行收并购、增值服务业务进行多元业务探索，此外，公司其他领域现金支出较少。而物管公司通过自身业务开发就可以收到源源不断的现金收入，无需依靠外界融资就可以持续保持稳定发展。
2、收入以量取胜，成本相对刚性
收入端主要依赖于管理面积、单价的提升、物管服务类型拓展，面积扩张是其中最核心要素。成本端优化依赖于智能化水平、外包比例的提升，目前看成本相对刚性。人员成本仍是物管公司营业成本中的主要组成部分，相对刚性。当前行业以量取胜仍是增长的核心动力。
3、进入门槛低，马太效应明显
虽然物管行业规模的提升有一定壁垒，但是优质物管公司在资源、能力上更甚一筹，因此发展得也会越来越好，整个市场呈现的是一种强者愈强，弱者愈弱的状况，马太效应较为明显。
五、物管行业发展趋势
1、政策环境支持
近年来相关部门推出一系列政策，促进了社区综合服务设施覆盖率的提升、物管服务范围的拓展，为行业发展带来新契机，进一步激发了物管企业的活力。国内加大对小区家庭服务业的税费优惠政策支持，将进一步促进小区养老和家政服务等小区增值服务加快发展。
2、物管均价提高
从存量物业与增量物业来看，近年来中国城镇化水平和人均可支配收入显著提高，消费者对于更优质物管服务的追求，使得物管服务水平不断提高，均价有所上升（主要指新物业均价提升，老物业提价较难）。从物业类型来看，随着物管行业模式及技术不断成熟，服务范围不断从住宅向商业、办公等业态扩张，开拓细分市场，具有更高毛利率的商业物业占比持续提高。
3、智慧物业提升效率
重视物业服务“标准化”，实现品质稳定的同时，构筑成本护城河。随着物业服务领域向产业链上下游拓展，收并购带来的不同业务侧重，都在无形之中增加内部协同成本，而智慧物业的应用，本质在于实现基础物管服务的标准化、减少人工主观因素导致的品质问题，降低大量的人工成本，以及针对业主需求实现更精准的服务。
4、拓宽盈利空间
长远来看增值服务的部分，将围绕房地产全产业链服务与对外管理输出业务两个方面展开，其中对房地产全产业链的业务从开发商的开发建设、销售、竣工交付，到业主的日常使用、维护、销售以及园区空间的使用、维护、均有覆盖。目前大多物业公司虽然只涉足其中部分业务，但也在逐渐由点到线，搭建全产业链的服务生态。因此，物管行业的盈利空间还有很大空间可以提升。
物管公司拓宽盈利途径
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