一、东莞市房地产投资现状
近年来，受到土地供应量减少、开发企业资金紧张等因素影响，东莞房地产开发投资低速增长。2018年，东莞市房地产开发投资736.79亿元，比上年增长4.9%。其中住宅完成投资525.85亿元，同比增长2.6％。
2011-2018年东莞市房地产开发投资完成额
资料来源：公开资料整理
同时，受前两年商住用地供应减少影响，房地产项目新开工面积减少，导致房地产开发投资速度放缓。2018年，东莞市商品房屋建筑施工面积4421.66万平方米，下降2.9%；竣工面积382.83万平方米，下降18.7%。
2011-2018年东莞市商品房施工和竣工面积
资料来源：公开资料整理
二、东莞市房地产销售面积
受2016年、2017年居住用地供应明显减少影响，再加上部分开发企业资金紧张，购房者观望加重等原因，放缓开发和销售节奏，导致居住项目减少，住宅新增供应不足。2018年，东莞市商品房销售面积728.46万平方米，下降10.2%；其中商品住宅销售面积506.83万平方米，下降8.9%。商品房销售金额1235.38亿元，下降3.6%；其中商品住宅销售金额906.00亿元，下降1.6%。
2011-2018年东莞市商品房销售面积
资料来源：公开资料整理
2011-2018年东莞市住宅销售面积
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相关报告：华经产业研究院发布的《2019-2025年中国东莞房地产市场前景预测及投资规划研究报告》
三、东莞市房地产市场价格走势
自2016年10月东莞开始实施调控政策以来，东莞市商品住宅成交量呈现明显下滑趋势，调控效果明显，市场投资需求减弱，楼市逐步回归理性。但是2016年以来，东莞市的房价呈现稳步上升的态势，2018年东莞市商品房平均销售价格为16958.79元/平方米，住宅平均销售价格为17875.82元/平方米。
2011-2018年东莞市商品房平均销售价格
资料来源：公开资料整理
2011-2018年东莞市住宅平均销售价格
资料来源：公开资料整理
四、2019年下半年东莞市房地产前景展望
2019上半年，在中央重申“房住不炒”的主基调下，东莞继续多限调控政策持续不放松，力求房地产市场平稳健康发展。在目前市场调控不放松的背景下，东莞楼市持续处于调整阶段，投资需求减弱，刚需属性增强，市场逐步回归理性。
随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布以及东莞城市发展基本面的向好，越来越多的房企看好东莞未来发展前景，纷纷入莞拿地。但东莞土地供应持续紧张，2019年上半年宅地推出及成交同比虽然大幅增长，但整体供需仍处于低位，在“僧多粥少”的情况下，东莞地市尤为火热。东莞市政府也相应的推出土地终次报价规则，进一步完善土地市场公平体制，避免土地市场发展过热，合理引导市场预期。
2019年全国房地产政策在坚持“房住不炒”的同时强调因城施策，主基调依然以稳为主。目前全国局部重点城市调控政策出现放松，为防范市场下行风险，东莞楼市政策有望迎来微调，一部分市场需求将得到释放。在市场预期有所好转的情况下，2019年下半年东莞楼市供应依然不足，供不应求的格局将持续支撑房价保持平稳上涨趋势。
土地市场方面，东莞市政府将会继续增加住宅用地供应，缓解土地市场的过热情绪，促进房地产市场理性平稳发展。新土拍规则的实施能够让更多的开放商参与竞拍，竞争也将更加激烈。
