一、商业营业用房市场概况
商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
2018年1-12月，全国商业营业用房新开工面积为20066万㎡，同比下降2.0%，降幅较1-11月收窄1.2个百分点。2018年1-12月，全国商业营业用房销售面积为11971万㎡，同比下降6.8%，降幅较1-11月扩大1.7个百分点。2018年1-12月，全国商业营业用房开发投资额为14177亿元，同比下降9.4%，降幅与1-11月持平。
2012-2018年中国商业营业用房新开工面积统计
资料来源：公开资料整理
写字楼：2018年1-12月，全国写字楼新开工面积为6049万㎡，同比下降1.5%，而1-11月同比增长0.3%。2018年1-12月，全国写字楼销售面积为4363万㎡，同比下降8.3%，降幅较1-11月收窄2.8个百分点。2018年1-12月，全国写字楼开发投资额为5996亿元，同比下降11.3%，降幅较1-11月收窄0.7个百分点。
2012-2018年中国商业营业用房销售面积统计
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二、中国商业地产行业发展现状分析
2018年商业不动产变革压力愈发迫切，传统零售业形势依旧严峻。全年商业不动产投资额、新开工面积、销售规模等主要指标较2017年均出现下降，持续近一年的中美贸易战对现实中国经济和未来产生了不可预料的影响。2018年全国商业地产投资额下降至20173.42亿元，同比下降9.95%。
2012-2018年中国商业地产投资额及增长
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施工方面，截止至2017年全国商业地产施工面积增长至141247.12万平方米，进入2018年全国商业地产施工面积首次出现负增长，为138471.45万平方米，同比下降1.97%。
2012-2018年中国商业地产施工面积及增长
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随着房地产行业发展速度减缓，中国商业地产销售额呈现波动变化，增速变化幅度也较大。2018年全国商业地产销售额微微下降至19625.45亿元，同比下降0.35%。
2012-2018年中国商业地产销售额及增长
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长期来看，中国商业地产销售面积总体呈上升趋势，但增速略为波动，2018年，全国商业地产销售面积为16334.65万平方米，同比下降7.16%，为历年最大下滑水平。
2012-2018年中国商业地产销售面积及增长
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相关报告：华经产业研究院发布的《2019-2025年中国商业地产行业竞争格局分析及投资战略咨询报告》
三、中国商业地产行业竞争格局分析
2018年，中国经济增长面临多重挑战，商业地产行业整体运行也显现出了调整态势，但商业地产百强代表企业通过扩大规模、提质增效、优化布局、稳健经营等手段，其整体经营表现优于行业大势。
大连万达商业管理集团股份有限公司、红星美凯龙、华润置地有限公司、宝龙地产控股有限公司以及苏宁置业集团有限公司等企业成为了2019中国商业地产百强企业。
2019年中国商业地产百强企业部分代表企业榜单
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总体来看，百强企业产品延伸与资本扩张并举，推动经营规模稳步壮大。2018年，商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值为271.0万平方米，较2017年增长18.8%，增速扩大9个百分点，扩张速度有所增加。
从规模上看，企业分化更加明显：万达截至2018年底累计持有物业面积3586万平方米，其它企业持有面积多数不足1000万平方米，头部企业领先优势明显。此外，华润置地、宝龙、龙湖的持有面积增长也较为明显。
2014-2018年中商业地产百强企代表企业经营性物业持有面积均值及增长
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从租金总收入来看，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值为23.5亿元，较2017年提升26.34%，增速扩大3.97个百分点。
2014-2018年商业地产百强企代表企业经营性物业租金收入均值及增长
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2018年，商业地产百强企业通过城市布局与产品系列同步扩张，夯实了企业规模化发展根基。此外，通过强化资本运作和收购，包括开展企业和项目层面的整合，百强企业资产结构进一步优化。
部分商业地产百强代表企业资本整合案例
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四、中国商业地产行业发展趋势分析
1、新一线城市步入存量时代，三四线城市进一步布局
据统计，新一线城市购物中心总存量平均为468万平方米，人均购物中心面积为0.48平方米，人均购物中心水平已达一线城市水平。
从总量上来说，新一线城市均值与一线城市的930万平方米还有一定差距，但从人均购物中心面积来看，新一线城市人均购物中心面积为0.48平方米，而一线城市是0.52平方米；从购物中心人均资源来看，新一线城市已接近一线城市的人均水平。
随着2017年新一线城市购物中心增速逐渐放缓至15%以下，新一线城市商业地产将步入存量时代。武汉、成都、杭州、天津、苏州、重庆、南京、西安、长沙、青岛、宁波、无锡、厦门、大连、沈阳、济南、郑州、南昌，共18个城市位列其中。
在此情景下，一、二线城市的购物中心趋于饱和，三四线城市是未来5—10年内商业地产的机会，甚至包括五线城市，
2、体验式消费成就不变的创意主题
零售业正在被科技改变是大势所趋，但在电商如此发达的今天，消费者之所以还会选择去实体店购物，有一个重要的原因——体验。
随着购物中心内传统业态逐渐吸引不了人气，家庭体验式业态、亲子类业态逐渐受到欢迎，所谓“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。
以现阶段商业零售业的发展来看，经常出现在购物中心中的体验式业态主要包括：电影院、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童职业体验、儿童游乐等。
3、侧重最后一公里经济圈，复合型社区商业产品仍占优势
过去很多年，国内房地产行业的服务对象主要是中年人、青年人，主要是针对中年人、青年人来塑造产品和建设大型社区。在新的经济形势下，房地产行业需要转型发展，部分房地产开发商已经把目光投向了老年人，这将是房地产行业的一个重大变化。
房地产行业在规划未来建设项目的时候，首先要考虑行业服务人群主要是谁，需要安排哪些配套服务设施等问题。随着人们生活水平的提高和商业市场的激烈竞争，社区商业正在从单一的住宅底商向专业市场、主题商场、商业步行街演变。
社区商业的功能从加强社区服务、投资性产品演变为复合型社区商业产品，其规划的专业性和业态的多元性将是其主要特点，能够满足人们在社区内体验到娱乐、消费、养老、商务等便利，将是其在商业领域最具竞争力的核心优势。
4、电商、O2O和互联网技术、思维将进一步得到广泛应用
大数据应用步伐将加快。互联网大数据浪潮来袭，对传统的实体商业冲击极大，因此，房企纷纷把目光投向互联网，各类电商O2O平台层出不穷。
O2O带给人们的，是更好的用户体验，消费者网上筛选、线上支付、线下享受产品和服务的过程，是商业地产互联网化的一个基本逻辑，但仅仅是一部分。简单的B2C平台，或者是通过日常的销售带来的收益是相对固定的，需要更多关注利用互联网改造之后给商业地产在资本领域以及资金流方面创造的价值。
随着现代商业的创新发展以及业态调整升级，未来会看到更多有益于提升线下吸引力、增强客户粘性的互联网技术和思维的创新应用尝试。
