一、养老地产行业概述
养老地产是老年化商品经济时代特有的概念。它诠释了养老这一社会主题和地产这一商业主题。正是全社会性质的老年人口过多和经济发展水平较高，才使得这一特殊的产业诞生，并且随着老年人口的进一步增加和经济水平的进一步发展，越来越成为人们关注的焦点。因此，在发达资本主义国家，养老地产业由于其发达的分工体系早在上个世纪六十年代就开始走上历史舞台。在美国，养老地产一般称作为老年住宅。
养老地产实际上是提供不同类别养老产品和服务的载体，消费者根据个人收入和需求自行选择，从产业链看，上游主要解决土地和资金问题，下游解决运营和提供服务的问题。
资料来源：华经产业研究院整理
二、我国主要养老模式分析
现阶段我国的养老模式主要包括家庭养老、社区和机构养老，而且以家庭养老为主。通过对我国当前经济发展水平、老龄化特点和老年人意愿，并结合中国的国情，政府确定了“以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为支撑”的养老居住政策，同时提出了“9073”的养老居住格局，即90％的老年人通过家庭照顾养老，7％的老年人通过社区照顾服务养老，3％的老年人通过入住养老服务机构集中养老。因此老年住宅不仅包括专门为老年人建设的老年住宅，而且包括老年人正在居住的住房。
1、居家养老
目前我国的居家养老，大多停留在“在家养老”，居家养老所需的软硬件服务并未发展完善。我国老年人居住房屋以自有产权房为主，其次为居住在子女的房子。在硬件条件上，老年住宅与普通住宅差异性不大，对于老年人而言，尤其是独居老年人，没有呼叫或报警设施成为老年人住房存在的最主要问题，另普遍存在光线昏暗、门槛绊脚或地面高低、没有扶手、地面滑、浴室不好用等适老化设施问题。
2、社区养老
社区居家养老服务方面，供给与服务需求并不匹配。一是老年人对生活质量要求提高，对养老服务的需求也更加多样化，诸如生活照料、医疗护理、社会参与等养老服务，现况养老服务结构还比较单一；二是目前我国社区居家养老主要是以政府为主导的自上而下的服务供给和评估模式，各地纷纷出台社区居家养老服务相关政策，大多以机构数量、硬件设施等为目标，重设施建设和基本需求，轻持续服务和差异性需求。
3、机构养老
养老机构方面，2017年，全国各类养老服务机构和设施15.5万个，比上年增长10.6%，其中:注册登记的养老服务机构2.9万个，社区养老机构和设施4.3万个，社区互助型养老设施8.3万个。
资料来源：公开资料整理
三、养老地产发展现状分析
中国老年住宅的供应数量满足不了老年人的需求。在开发管理模式上，国内老年住宅的开发仍处于起步阶段，开发模式仍限于养老院、敬老院、托老所等。虽然有些城市开展了老年公寓、老年俱乐部的建设，但是这些数量极少，而且设施简单，远不能适应当下中国老龄化社会的需求。
我国养老地产的参与者主要包括房地产开发商、保险企业和养老服务企业三大主体，此外医疗机构、国企和外资企业等其他投资主体也有涉足。房地产开发商的优势在于丰富的房地产开发经验、强大的资金和土地资源以及客群资源，参与企业如万科、保利、复星、绿地、远洋等。保险企业的优势在于丰富的闲置资金、与保险紧密连接的目标客群，通过将保险理财产品与养老地产开发建设结合来拓展保险资金投资渠道，同时为养老地产提供资金协助，参与企业如泰康人寿、太平人寿、国寿、合众等。养老服务企业的优势在于在老年产业的文化、娱乐、体育、教育等一系列配套设施建设、完善和运营上的专业性，参与企业如亲和源、爱馨养老集团等。
除了各投资主体独立开发之外，合作开发方式越来越普遍，一方面拓宽融资渠道，另一方面整合多方资源优势，降低运营成本，提供专业化养老服务。如北京万科与北控合作的怡园光熙长者公寓、远洋与美国养老运营商Emeritus合作的椿萱茂亦庄老年公寓、复星与美国峰堡集团合作的星堡养老社区等。
从产品类别看，民营资本投资的养老地产主要包括养老社区、养老机构和社区居家养老设施三大类。养老社区主要有综合性养老社区和全龄化社区两种，前者仅限老年人入住，家人可探望或短期陪住，一般产品业态丰富，针对健康、介助、介护、失智群体等均有对应产品；后者面向全年龄段人群，在社区中开发养老组团，或在社区中规划建设适老住宅，配备养老设施，形成混合居住模式。养老机构多为中高端老年公寓，规模适中，提供生活照料、养老护理、健康文娱等服务。社区居家养老设施即社区嵌入型养老机构，一般规模较小，位于成熟社区中，提供社区居家养老服务。
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相关报告：华经产业研究院发布的《2019-2025年中国养老地产行业市场调查研究及投资前景预测报告》
养老地产主要有销售、销售+持有和长期持有三种盈利模式。销售型与传统房地产出售产权方式基本一致，通过出售养老概念住宅产品快速回笼资金，周转快、风险低、资金压力小、复制成本低，但无法享受自持物业带来的增值收益，也无法获得养老服务的长期收益。销售+持有型项目中，销售部分为住宅产品，通过快速销售回笼资金，持有部分一般为老年公寓以及养老配套设施，同时可对住宅产品提供养老服务支持。长期持有型不出售物业，开发商长期持有，自己运营或委托运营，一般有会员制、押金制和保单捆绑制等形式，收取租金/月费和服务费，可以保障管理和服务水平，利于获得持续稳定的回报，但是投资回报周期长，前期资金压力大。
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我国老龄化具有人口基数大、老年人口增长速度快、老龄化超前城市化发展、高龄老人和空巢老人多的特点。截至2018年底，我国总人口13.95亿，65岁及以上老年人口1.67亿，老年人口基数大且增速快，而我国尚属发展中国家，多数老年人及其家庭“未富先老”。人口老龄化和养老模式的发展对养老地产有三方面需求，一是开发适老型住宅，二是增加养老机构设施数量，三是提供高品质专业化的养老服务。
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
家庭“少子化”、“小型化”，空巢和独居老人过半，失能、高龄老年人规模快速增大。计划生育政策的推行，导致1982年后城市家庭基本是独生子女家庭，农村家庭约28%是独生子女家庭，2010年家庭平均人数为3.1人，预测2030年将缩小至2.6人，2050年将进一步降至2.51人。2015年独自居住或仅与配偶居住的老年人占老年人口的比例为51.3%，失能、半失能老年人口约为4063万，在老年人口中占比18.3%，家庭养老功能弱化亟待社会养老补位。预计2020年我国空巢和独居老人将达1.18亿，失能老人将达4200万，80岁以上高龄老人将达2900万。
