2018-2024年中国物流地产市场运营态势分析及投资前景预测报告

第一章物流地产行业的界定171.1物流地产的概念17

1.1.1物流地产的概念17

1.1.2相关概念的辨析18

1.2物流地产的内涵19

1.2.1物流地产的范畴19

1.2.2物流地产的内涵19

第二章2013-2017年中国物流地产行业市场环境分析212.1经济环境分析21

2.1.1全球经济形势分析21

2.1.2中国经济运行现状22

2.1.3我国消费水平现状45

2.2产业环境分析47

2.2.1地产市场发展现状47

2.2.2地产业的影响因素52

2.2.3工业地产发展形势54

2.2.4工业地产发展可期57

2.3驱动因素分析59

2.3.1物流行业持续发展59

2.3.2电子商务快速发展59

2.3.3调控利好物流地产61

2.3.4外资进入拉动市场64

2.3.5全球制造重心转移64

2.3.6物流设施供不应求65

第三章2013-2017年中国物流地产行业政策环境分析663.1物流行业政策扶持分析66

3.1.1近年政策梳理66

3.1.2重点政策解读71

3.1.3相关政策概述80

3.2地产行业政策调控分析83

3.2.1近年政策梳理83

3.2.2重点政策解读88

3.2.3相关政策概述91

3.3全国物流园区发展规划（2018-2024年）95

3.3.1发展目标95

3.3.2总体布局95

3.3.3主要任务97

3.3.4保障措施100

第四章2013-2017年中国物流地产市场综合分析1024.1中国物流地产行业发展特征分析102

4.1.1市场形成历程102

4.1.2市场特点分析102

4.1.3行业形势分析103

4.22013-2017年中国物流地产市场供需分析106

4.2.1市场供应情况106

4.2.2仓储物业需求113

4.2.3电商带动需求113

4.2.4新需求点增加114

4.32013-2017年中国物流地产市场运行分析114

4.3.1市场发展态势114

4.3.2租赁需求活跃115

4.3.3区域市场表现115

4.3.4资本市场动向117

4.4中国物流地产行业的发展策略分析122

4.4.1主要问题分析122

4.4.2政府措施建议123

4.4.3企业发展对策125

4.4.4其他策略建议127

第五章2013-2017年中国物流园区的发展建设分析1295.1中国物流园区总体现状分析129

5.1.1规模情况分析129

5.1.2区域分布分析135

5.1.3实际状态分析136

5.1.4转型升级态势138

5.2中国物流园区建设运营情况分析139

5.2.1建设情况分析139

5.2.2运营状况分析141

5.2.3主要问题分析148

5.3中国物流园区发展变化特征分析153

5.3.1功能集聚特征153

5.3.2服务城市作用154

5.3.3专业化服务方向155

5.3.4国际项目建设155

5.4中国物流园区建设发展模式分析156

5.4.1主流开发模式156

5.4.2空间布局模式157

5.4.3经营管理模式158

第六章2013-2017年主要城市物流地产市场运行分析1606.1北京市160

6.1.1物流产业发展分析160

6.1.2物流地产市场需求分析160

6.1.3物流地产市场运行分析161

6.1.4物流地产市场趋势分析163

6.2上海市164

6.2.1物流产业发展分析164

6.2.2物流地产市场需求分析165

6.2.3物流地产市场运行分析166

6.2.4物流地产市场趋势分析167

6.3广州市168

6.3.1物流产业发展分析168

6.3.2物流地产市场需求分析170

6.3.3物流地产市场运行分析171

6.3.4物流地产市场趋势分析171

6.4深圳市172

6.4.1物流产业发展分析172

6.4.2物流地产市场需求分析174

6.4.3物流地产市场运行分析175

6.4.4物流地产市场趋势分析176

6.5华北及东北地区178

6.5.1天津物流地产市场分析178

6.5.2大连物流地产市场分析180

6.5.3沈阳物流地产市场分析180

6.6华东地区181

6.6.1南京物流地产市场分析181

6.6.2青岛物流地产市场分析182

6.6.3杭州物流地产市场分析183

6.6.4宁波物流地产市场分析184

6.7华中及华西地区184

6.7.1武汉物流地产市场分析184

6.7.2成都物流地产市场分析186

6.7.3重庆物流地产市场分析186

第七章2013-2017年中国物流地产行业竞争状况分析1887.1中国物流地产行业竞争形势分析188

7.1.1“圈地运动”兴起188

7.1.2企业竞逐市场190

7.1.3外资扩张迅猛192

7.2中国物流地产行业竞争格局分析194

7.2.1市场格局分析194

7.2.2区域格局分析207

7.3中国物流地产发展的SWOT分析210

7.3.1优势（Strengths）210

7.3.2劣势（Weaknesses）210

7.3.3机会（Opportunitie）211

7.3.4威胁（Threats）212

第八章物流地产市场开发模式分析2148.1物流地产价值链及核心能力分析214

8.1.1价值链结构214

8.1.2项目决策215

8.1.3项目策划及规划设计215

8.1.4项目管理216

8.1.5销售及招商管理217

8.1.6物业管理217

8.1.7支持性活动218

8.1.8结论综述219

8.2物流地产主要开发模式分析219

8.2.1地产商主导型219

8.2.2物流商主导型220

8.2.3地产物流合营220

8.2.4第三方做平台220

8.3国外物流地产开发决策分析221

8.3.1城市的选择221

8.3.2城市内部区位的选择222

8.3.3物业类型的选择223

8.3.4投资方式的选择224

8.4物流地产开发案例分析224

8.4.1项目背景224

8.4.2项目规划225

8.4.3项目市场定位226

第九章物流地产行业盈利模式分析2279.1物流地产的一般盈利模式227

9.2国外物流地产巨头的盈利方式选择227

9.2.1土地增值227

9.2.2出租收入227

9.2.3服务费用227

9.3中国物流园区的赢利模式分析228

9.3.1土地增值228

9.3.2出租收入228

9.3.3服务费用229

9.3.4项目投资收益230

9.3.5其他收益230

9.4不同发展阶段的物流园区盈利模式设计230

9.4.1基本状况分析230

9.4.2处于初创期231

9.4.3处于成长期232

9.4.4处于成熟期232

第十章物流地产行业运营模式分析23410.1物流地产主要运营模式分析234

10.1.1标准物流设施和物流园区的开发234

10.1.2按客户需求定制开发仓储设施234

10.1.3收购与回租234

10.1.4提供咨询服务相关业务234

10.2国外物流地产巨头运营模式分析235

10.2.1标准化模式235

10.2.2定制开发模式235

10.2.3收购回租模式236

10.2.4收购模式236

10.3国内主要物流地产运营模式分析237

10.3.1商贸城演变模式237

10.3.2企业引导模式237

10.3.3政府主导模式237

10.3.4创新变革模式238

10.4运营模式选择应注意的问题238

10.4.1房地产商方面238

10.4.2地方政府方面238

10.4.3物流企业方面238

10.4.4第三方组织方面239

10.4.5人才培育方面239

第十一章2013-2017年中国物流地产市场投资现状分析24011.1投资类型分析240

11.1.1开发为主型240

11.1.2暗渡陈仓型240

11.1.3开发兼经营型241

11.2投资特征分析241

11.2.1投资周期长241

11.2.2投资规模大241

11.2.3投资回报高242

11.3投资现状分析243

11.3.1资本蜂拥入市243

11.3.2房企抢食市场244

11.3.3电商加快布局245

11.3.4抢滩西部市场245

11.4物流园区投资现状246

11.4.1投资特点246

11.4.2资金来源247

11.4.3占地规模248

第十二章2018-2024年中国物流地产市场投资策略分析24912.1投资价值分析249

12.1.1投资市场空间249

12.1.2投资回报率高250

12.1.3投资潜力分析251

12.2投资案例分析253

12.2.1投资案例一253

12.2.2投资案例二254

12.2.3投资案例三254

12.3投资策略分析255

12.3.1运营模式选择255

12.3.2选址建议256

12.3.3融资模式258

12.3.4招商能力259

12.3.5投资判断260

第十三章2018-2024年中国物流地产市场投资风险预警26213.1房地产行业一般投资风险262

13.1.1经济波动风险262

13.1.2投资经营风险262

13.1.3开发法律风险262

13.1.4其他相关风险266

13.2我国工业地产投资风险266

13.2.1市场化程度低266

13.2.2土地指标稀缺267

13.2.3相关环境风险267

13.3物流地产市场投资风险267

13.3.1拿地风险267

13.3.2管理风险267

13.3.3招商风险268

13.3.4融资风险268

13.3.5准入风险269

13.3.6人才风险269

13.4物流地产项目运作风险270

13.4.1社会环境风险270

13.4.2公共关系风险270

13.4.3策略选择风险270

13.4.4系统操作风险271

13.4.5市场竞争风险271

13.5物流地产项目的风险管理271

13.5.1风险识别271

13.5.2风险评估272

13.5.3风险管控272

13.5.4管控机制273

第十四章2018-2024年中国物流地产市场前景预测27414.1宏观环境未来形势分析274

14.1.1国内外经济趋势274

14.1.2物流业发展展望279

14.1.3地产业发展展望284

14.2物流地产市场前景预测285

14.2.1行业发展机遇285

14.2.2未来前景展望285

14.2.3市场需求潜力286

14.3物流地产市场趋势分析287

14.3.1市场走势分析287

14.3.2区域趋势分析287

14.3.3企业趋势分析288

14.3.4竞争趋势分析290

附录293附录一：《中华人民共和国土地管理法》293

附录二：《中华人民共和国城市房地产管理法》310

附录三：《关于鼓励和引导民间投资进入物流领域的实施意见》321

附录四：《物流园区分类与基本要求》324

图表目录

图表1物流地产的范畴：物流业务的不动产载体18

图表22017年GDP初步核算数据22

图表32017年GDP环比和同比增长速度23

图表42017年GDP初步核算数据23

图表52017年GDP同比增长速度24

图表62015-2017年全国居民消费价格涨跌幅25

图表72017年居民消费价格分类别同比涨跌幅26

图表82017年居民消费价格分类别环比涨跌幅27

图表92017年居民消费价格主要数据27

图表102011-2017中国城乡居民恩格尔系数对比表31

图表112015-2017年规模以上工业增加值同比增长速度32

图表122017年份规模以上工业生产主要数据34

图表132015-2017年钢材日均产量及同比增速36

图表142015-2017年水泥日均产量及同比增速37

图表152015-2017年十种有色金属日均产量及同比增速37

图表162015-2017年乙烯日均产量及同比增速38

图表172015-2017年汽车日均产量及同比增速38

图表182015-2017年轿车日均产量及同比增速39

图表192015-2017年发电量日均产量及同比增速39

图表202015-2017年原油加工量日均产量及同比增速40

图表212015-2017年固定资产投资（不含农户）同比增速41

图表222015-2017年固定资产投资到位资金同比增速42

图表232017年固定资产投资（不含农户）主要数据43

图表242015-2017年社会消费品零售总额分月同比增长速度45

图表252017年份社会消费品零售总额主要数据46

图表262012-2017年主要城市工业用地供求55

图表27中国网购交易额60

图表28全国房地产开发投资增速107

图表29全国房地产开发企业土地购置面积增速108

图表30全国商品房销售面积及销售额增速109

图表31全国房地产开发企业本年到位资金增速110

图表32房地产开发景气指数110

图表33仓储的地区分布116

图表34物流园区规划投资规模分布129

图表35物流园区实际投资占规划投资额的比率分布情况130

图表36物流园区分区域平均实际投资情况131

图表37物流园区规划投资强度与实际投资强度分布131

图表38物流园区实际占地规模分布情况132

图表39分区域物流园区实际占地面积情况132

图表40物流园区规划面积完成情况133

图表41物流运营面积占比分布情况134

图表42物流园区容积率分布情况135

图表43全国物流园区数量135

图表44八大经济区物流园区分布情况136

图表45物流园区建设状态占比137

图表46各类建设状态物流园区数量137

图表472017年八大经济区物流园区建设状态分类统计138

图表48物流园区建设进度139

图表49物流园区建设时长140

图表50物流园区建设进度滞后原因141

图表51物流园区运营管理方式142

图表52物流园区主要业务功能143

图表53物流园区提供的基础配套服务144

图表54物流园区提供的政务和商务服务145

图表55物流园区主要收入来源146

图表56物流园区信息化投入总额147

图表57物流园区信息系统开发方式147

图表58影响物流园区利润的主要因素149

图表59物流园区发展过程中遇到的阻力及困难150

图表60物流园区未来需要重点加强的工作152

图表61物流园区未来重点需求人才153

图表62物流地产价值链215

图表63物流地产企业的核心能力在价值链上的分布（阴影部分））215

图表64普洛斯投资的物流园区落户城市分布222

图表65上海普洛斯物流园区区位分布223

图表66普洛斯部分合资开发物流园区情况224

图表67普洛斯通用型物流仓储设施部分标准235

图表68普洛斯收购回租模式示意图236

图表69一线城市物流地产回报率趋势251

图表70一线城市地产项目投资回报水平251

图表71物流地产项目风险管理过程272

图表72普洛斯“基金模式”289

图表73开发主体的资产盘活动态290

图表74货运服务型的推荐性要求330

图表75生产服务型的推荐性要求331

图表76商贸服务型的推荐性要求331

图表77综合服务型的推荐性要求331