2017年我国物流地产行业分析及市场前景预测

　　物流地产以信息化为基，提供成套现代物流服务。随着我国消费市场的需求转变为多品种、小批量、多批次、短周期，特别是电商的兴起，传统的物流企业所提供的简单储存、运输、包装等服务已经无法满足需要，逐渐被系统化、集成化、信息化、网络化和增值化的现代物流服务所取代，物流地产行业也应运而生。现代化的物流地产除了拥有传统仓储所不具备的先进设施，还能给入园企业提供整体解决方案。物流地产的不动产包括物流园区、仓库、配送中心、分拨中心等等。其物流设施拥有宽敞的空间和柱距，充足的层高，便利的装卸货平台，以及完备的园区安全管理等各种高附加值的特性。而这些特点传统仓储设施都是不具备的。

　　目前我国人均通用仓储面积不足美国的1/8，人均高标准物流设施面积不足美国的2%。截至15Q3，我国人均通用仓储面积仅为0.66 平米，仅为美国的八分之一。而高标准物流设施仅2000 万平方米，折合人均面积不到0.015 平方米。相比之下，美国高标准物流设施总存量约为3.7 亿平方米，折合人均面积达1.17 平方米。我国人均高标准物流设施面积不足美国的2%。因此我国的现在物流基础设施还有很大的发展空间。　

　　国有建设用地紧张，特别是工矿仓储用地紧张，制约了物流地产的发展。从2013 年开始，我国国有建设用地供应就一直下下降。而这其中的工矿仓储用地占比更是从2009 年开始就一直呈下降趋势，占比从2009 年的39.13%下降到2015 年的23.41%。而且目前国内的物流地产主要以普洛斯为代表的外资企业主导。普洛斯在中国38 个主要城市拥有237 个物流园区，土地面积约1200 万平方米，市场占比55%，是物流地产行业的龙头。虽然以宝湾物流、宇培、易商和平安不动产为代表的中资物流地产商也渐渐兴起，但是规模都还有限，就算是这其中排名最高的宝湾物流也只有209 万平方米。

　　电商的兴起，消费市场的发展，使得市场对仓储物流的需求不断增加。近10 年来，电商的兴起，使得我国的快递业务量激增。从2010 年的23.39 亿件增加到2016 年的312.80亿件，复合增长率高达54.07%。而土地供应的减少，使得自营物流的进入壁垒越来越高，这令大多数电子商务企业，特别是中小型电商对第三方物流的依存度不断提升，从而不断提高公共型物流仓储的租金。

　　阿里、顺丰、万科、平安等巨头纷纷布局物流地产。阿里巴巴成立菜鸟网络，计划打造菜鸟网络中国智能骨干网，从而实现快递24 小时内送达。计划首期投资人民币1000 亿，现在已经投入200 亿，在杭州、金华、海宁、广州、武汉、天津14 个城市拿地。顺丰和“三通一达”等第三方物流公司也自建物流体系。比如顺丰仅2016 年一年就投资了3 个物流地产项目，总投资近20 亿。万科和平安也看中了物流地产的稳定回报，纷纷跑步进场。