一大早,坐在麦当劳里,就发现“枪口的准星里”赫然走来了吴晓波老师。他在今天早上7点23分的时候,通过他的微信号发出建议:90后就别买京沪深的房子了!
在我眼中,吴晓波是一个精致的上海男人(生于宁波,长于上海,很典型的),有情怀、有眼界、有名气,是我等耍弄文字的人中创业比较早,成就卓然的。他似乎对制造业比较熟悉,谈论股票、楼市的时候,往往比较“主流”而未必内行。
吴晓波在文章里算了一笔账:2012年的时候,一个年轻人在北京如果碰巧进了一家“慷慨的大公司”,税后月薪达到1.6万元,不吃不喝大约还是能买下北京一平米的房子的(靠,估计在大兴或者房山吧?)。但到了2017年,你想税后收入达到北京平均房价6.07万元,基本上不可能了。(这个账算的有点乱,2012年北京平均房价是3.4万元)
他接着算:
如果你购买一套价值1000万元的房子,向银行做七成、三十年按揭,月均还款37150元。如果做五成、三十年按揭,月均还款26536元。首付的700万元或500万元,足以压垮全国90%的父母。
而在未来的三十年里,背负月均还款3.7万元到2.6万元,对于90%的90后而言,都恐怕是一个了无生活质量及乐趣的人生。
最后他给出的结论是:
所以到今天,不是你拒绝买房,而是你不应该再买北京、上海和深圳的房子了。这是我第一次建议同学们不要买房。超级大都市的房子,与三十岁以下的年轻人无关。
京沪深的房子就是那根“桥柱”,它不决定你的价值、未来和生死,人生无比辽阔,放下即是实地。
他还建议北、上、深学习柏林,第一、提供大量“廉租房;第二,提供”住房金补贴;第三,在租房契约中,政策性偏向租房者。他写道:
在2016年,北京市的地方财政收入5081亿元,上海市6406亿元,深圳市7901亿元,都算得上富可敌国了。如果房价实在降不下来,可否在廉租房、住房金补贴及对租户的政策保护上有所作为?
应该说,这是一篇“政治正确”的情怀文章,足以引爆很多人情感上的共鸣。但在实际操作中肯定是“然并卵”,不能解决任何问题,反而可能给北上深的90后灌上一剂有麻醉效果的迷魂汤。让他们错失一个中国楼市的“白银十年”。
下面让我们从吴晓波老师的“海派情怀”,回到“现实人间”。
北上深的90后,大致有三种人:第一,是北上深的第二代居民,他们的房子问题容易解决,有父母扛着呢;第二,是来自二线城市的年轻人,他们的故乡也在限购,房价也不便宜了;第三,来自三四五线城市,或者来自农村的年轻人。
对于后两种人来说,在北上深都有比较现实的居住问题,当然进一步还有资产的保值增值问题。由于一线城市普遍认房认贷,也就是所谓的处女贷,所以年轻人们就面临一个重要的问题:如果浪费了第一次购房贷款机会(比如在老家购房),未来想在北京再次购房,首付比例可能是60%到80%,基本上希望渺茫了。
所以,大多数北上深的90后就面临一个问题,要么不买房,要么慎重购买第一套房。
在当今中国,彻底不买房如同你在资产配置上裸奔,你的命运跟浮萍差不多。吴晓波老师已经替你算好了,2012年的时候你每月不吃不喝买一平米,现在恐怕连三分之一平米都买不到了。那么5年之后呢?
也许他们会告诉你,中国楼市不可能永远这样涨下去,再这样涨下去不把全世界都买下来了吗?
但是他们没有告诉你,还有一种方式是:房价可以永远“在本币计价方式下”上涨,但汇率贬值,最终足以维持跟境外资产的比价关系。比如曾经跟中国体制类似的苏联,1989年到现在,莫斯科中心区的房价上涨了至少150万倍。其中,按照美元计价上涨了150倍,卢布对美元贬值了至少1万倍。
你也许会问,现在1美元等于57卢布,没有看到大幅贬值的迹象呀?但我告诉你,那是因为在1998年1月1日卢布有过一次币值改革,用1卢布兑换了1000旧卢布,删除了后面的三个零。
这个过程,其实就是手持现金和存款的人,其财富全部蒸发的过程。而这,就是所谓的解决楼市泡沫的“莫斯科模式”。此前很多年里,中国人只知道有泡沫破裂的“东京模式”,而不知道还有汇率崩溃的“莫斯科模式”。
我这样说,不是认为北上深楼市未来一定会走“莫斯科模式”,但我可以告诉大家,北上深楼市肯定不是“东京模式”。
日本是个资源匮乏的国家,需要大量进口资源,所以其货币必须是升值的,然后通过科技进步、提升产品质量实现正循环。过去40多年里,全世界主要货币对SDR(特别提款权)大幅升值的,只有日元和新加坡元,连美元都没有做到。新加坡,情况类似日本。所以,他们都必须解决资产泡沫的问题。
俄罗斯就不同,他是资源出口国,经济高度依赖石油、天然气、矿石等出口,贬值对它来说无伤大雅、甚至有益。
中国经济模式介乎俄罗斯和日本之间,所以我们解决楼市泡沫的方式,可能是中间路线。中国到2016年末的城镇化率是57.35%,年度城镇化率增速是1.25个百分点,如果把70%的城镇化率作为上限,中国楼市还有“白银十年”。
观察中国楼市是不是按照旧逻辑(货币超发推动房价上涨)演进,看四点就行了:
1、广义货币M2同比增速(发钞速度),是不是维持在GDP同比增速的1.5倍以上,并很难降低到1.2倍以下(目前接近1.7倍).如果是这样,中心城市房价就必须涨,暂时压住了,将来也会跳涨,因为你发钞太快了。
2、全社会固定资产投资额里,民间投资有没有超过80%。只要地方政府和国有企业占比还维持较高水平(目前是40%),不能降低到20%以下,则经济低效是必然的,最终M2增速就很难慢下来,慢下来就会闹钱荒。
3、A股里只要IPO注册制没有真正实施,则中国的金融泡沫就继续维持,金融泡沫在,楼市泡沫就不可能单独消失。IPO注册制是市场经济有没有真正推行的重要的风向标,还是降低企业杠杆率、推动实体经济发展的重要手段。
4、中心城市的“人地错配”是不是得到了解决。所谓“人地错配”,其实就是官方的“逆趋势调控”,不希望中心城市人口太多,通过控制居住用地来控制人口。没有显著的新增住宅用地,中心城市怎么降低房价?
吴晓波的结论里,还有一点颇可商榷。他说“而在未来的三十年里,背负月均还款3.7万元到2.6万元,对于90%的90后而言,都恐怕是一个了无生活质量及乐趣的人生”。
其实吴和很多中国人一样,都没有明白中国楼市的一个最大秘密:真正的按揭只有10年。通胀会帮你大大减轻第二个10年的负担,让第三个10年的压力变成鸿毛。
如果人民币每年贬值5个百分点(2009年贬值了至少19个百分点),则按揭到13年的时候人民币的购买力(也就是按揭压力)就只剩下一半,按揭到了20年的时候购买力(按揭压力)还剩下三分之一。
我还可以告诉大家:只要你手里的现金足以应付5、6年的月供,就能等来一波显著的大涨(这是经济周期决定的),即便到时候玩不下去了卖掉房子都可以赚钱。
在中国,买房子的月供不是消费,而是定投,是你每月在为自己的老年生活储存养老金(老了的时候可以离开一线城市,去中小城市养老)。当然,这个定投需要量力而行。
也许你还会问:即便这样说,我还是买不起北上深的房子,咋整?其实,中国未来10年正被地铁、高铁带入真正的“城市圈时代”,北京旁边有廊坊,深圳旁边有东莞,上海旁边有昆山、太仓和嘉善,未来都有地铁连接北上深,也都是不错的选择。但你的第一次购房贷款机会要慎用,想好了再说。
最后我想告诉90后的年轻人的是:通胀是人类永恒的主题,特朗普出生的那一年,也就是1946年布雷顿森林体系建立的时候,1盎司黄金是35美元,而目前的金价是1盎司1245美元,美元在71年里贬值了35倍还多。
坚挺如美元,尚且如此,所以你懂的。
最后,想指出吴晓波老师文章中的另外两个错误:
第一,他说“在2016年,北京市的地方财政收入5081亿元,上海市6406亿元,深圳市7901亿元”。这里面深圳的数据是财政总收入,上交中央之后,深圳地方财政收入是首次突破3000亿,只有3136亿元。
其实这很好理解,北京汇聚了14万亿的资金,上海接近11万亿,深圳只有6.3万亿,深圳的财政收入怎么可能超过北京和上海呢?
第二,他建议北上深增加廉租房,这固然是不错的。但他可能不知道,深圳有一半的房子都是天然的廉租房-——农民房。深圳官方最新的统计是:全市违法建筑37.30万栋,违建面积4.28亿平方米(上海全部建筑物的面积,也才12亿平米).
上海统计局公布的上海建筑物总量数据,这个百年城市的总建筑面积只有12亿平米,深圳农民30多年抢建的房子就达到了4.28亿平米。
也就是说,深圳是全世界“廉租房”保有量最大的城市,其面积超过商品房总和,这在全世界可能都是唯一的,而且这就是深圳崛起的最大秘密之一。所以对于深圳来说,建设新的政策性住房是应该的,但更关键的是政府应该控制拆除城中村的速度。