2010年之后，房价的三次回撤和力度
| 百城房价累计跌幅 | 百城房价累计下跌时间段 | 一线城市房价累计跌幅 | 一线城市房价累计下跌时间段 |
第一次 | -1.13 | 2010年6 月-7月 | -1.98 | 2010年6 月-7月 |
第二次 | -3.18 | 2011年9 月-2012年 5月 | -2.33 | 2011年9 月-2012年 5月 |
第三次 | -4.55 | 2014年5 月-2015年 4月 | -2.08 | 2014年5 月-2015年 2月 |
即使是首套房的买家，如果确信房价会下跌，一般也不会买入房屋。目前，各大城市的二手住宅租金回报率都明显低于社会无风险利率，且都位于 2008 年以来的最低水平。北京和上海的住宅租金回报率分别达到 1.74%和1.65%。住宅租金并不能跟随房价上涨而上涨。房屋越来越成为全社会的“居民财富储蓄渠道”。
主要城市各年 10月的租金收益率（%）
金融属性的强化，使得短期影响居民购房行为的因素，从居民人均居住面积，区域土地供给水平等，逐渐转为资金成本，杠杆利用率等金融因素。房地产的金融属性增强，也使得房价变动预期对市场影响进一步放大，商品房销售的波动性增强。
一方面，热点城市里，居民的杠杆获取收到了极大的限制，这会极大限制居民购房的能力。另一方面，非热点城市虽然不限制居民获取杠杆，但居民对房价的预期也会发生变化，同样也可能影响市场。
2016 年，银行对按揭贷款的支持力度不断加大。一方面，是经济增速放缓造成社会融资需求下降（例如 A股房地产板块在融资成本不断下降的情况下，杠杆率还在下降），这使得银行的贷款利率有所下降，利差也有所收窄；另一方面，经济增速放缓也使得银行资产不良率有上升的风险，只有个人贷款看起来风险很低。随着个贷源源不断流入楼市，房价上升，看起来个人贷款的风险越来越低。
按揭利率的历史走势 单位：%
居民杠杆率测算
2017 年，我们认为按揭贷款的利率会迎来拐点，趋势性上行。由于汇率的压力，我们认为基准利率很难下降。对房地产的调控可能伴随着对按揭贷款的窗口指导，尤其是清查加
按揭，转按揭等各种形式的个人信贷创新办法。公共部门加大投资力度， PPP 等领域的发展，也使得银行的信贷存在更多地投向。我们相信，个人负债成本的提高，是 2017 年房屋销售可能下降的最关键原因。
全国首套房贷平均利率
北京首套房贷平均利率
