2016年上半年在中央去库存指导方针下,首付比例及契税不断下降,除一线城市,合肥、厦门等核心城市房价亦迎来暴涨。7月末国务院常务会议提出抑制资产泡沫，尽管8、9月厦门、苏州、杭州等地已经出台相关收紧政策，但8、9月全国百城房价环比仍上涨2.17%和2.83%，延续快速上涨势头。在此背景下，国庆期间包括北上深在内的21个城市密集出台限购、限贷等楼市紧缩政策，11月武汉、杭州、成都、上海等地政策进一步加码，政策再次轮回，主基调已由从去库存步入到抑制资产泡沫。
政策从去库存到抑制资产泡沫
2017年政策或难有松动，经济形势影响政府边际态度。从历史来看，政府鲜有调控持续时间短于一年，我们判断至少明年上半年政策仍将偏紧。但从三季度经济增长贡献来看，房地产仍是拉动经济回升的重要因素，累计拉动GDP同比增长0.5个百分点。未来政府对经济下行压力的容忍度，或将影响政府对地产边际态度，但短期来看稳定房地产市场仍将是主基调。
经济下行压力尤在
房地产仍是拉动经济的重要支柱
受近期个贷收紧影响，10月开展首套房贷款业务的519家银行平均利率为4.45%，环比上升0.01个百分点，但仍处于历史低位。根据判断，预计明年货币政策难以收紧，利率环境整体仍将处于低位，相对优质的个人住房按揭贷款仍受到银行的青睐。
35 个大中城市银行首套房贷利率维持低位
新增个人按揭贷款增速稳步上涨
M2 同比增速持续高位
资金成本保持低位（%）
2016年楼市量价齐升。宽货币及去库存背景下，2016年1-11月全国商品房销售面积同比24.3%，30个重点城市成交同比增长21.7%。同时市场热点逐步由一线城市向核心二线城市蔓延，1-11月二线城市成交同比增长31.1%，高于一线城市（0.9%）和三线城市（18.0%）。我们统计的16家主流房企前11月合计实现销售额2.34万亿，已完成全年目标的106%，较2015年全年销售额增长35.8%。
1-11 月全国商品房销售面积同比增长24.3%
二线城市成交逐步放量
主流开发商销售目标宋成率高
- | 1-11 月销售金额（亿元） | 2016 年销售目标（亿元） | 前11 月完成率 | 2015 年销售（亿元） |
恒大 | 3471.1 | 3000 | 116% | 2050.4 |
绿城 | 1021.5 | 850 | 120% | 723.8 |
中海 | 1847.7 | 2100 | 88% | 1492.3 |
万科 | 3413.6 | 3000 | 114% | 2627 |
华夏幸福 | 1100.3 | 870 | 126% | 725.1 |
融创 | 1230.1 | 800 | 154% | 731.2 |
远洋 | 411.2 | 450 | 91% | 421.2 |
华润 | 875.4 | 960 | 91% | 851.1 |
富力 | 603.2 | 600 | 101% | 535.7 |
碧桂园 | 2880.4 | 2200 | 131% | 1401.8 |
招商 | 641.3 | 650 | 99% | 570.1 |
世茂 | 620.6 | 670 | 93% | 670.5 |
保利 | 1889.5 | 1770 | 107% | 1471.1 |
绿地 | 2110.3 | 3200 | 66% | 2015.1 |
雅居乐 | 511.1 | 460 | 111% | 429.3 |
龙湖 | 804.7 | 620 | 130% | 542.8 |
合计 | 23432 | 22200 | 106% | 17258.5 |
从房价表现来看，11 月百城房价环比上涨0.88%，涨幅较10 月收窄0.77 个百分点，连续十六个月环比上涨，同比上涨18.7%。但随着下半年核心城市调控持续加码，房价上涨已逐步放缓。
百城房价指数环比上行
70 个大中城市房价上涨城市个数增加
核心城市房价环比涨幅逐步放缓
二、 2017年房地产市场展望
2017年：周期淡化，调整幅度或弱于上一轮。2016年下半年以来，尤其是国庆节后多城市重启限购、限贷，调控持续加码，楼市重回小周期调整阶段。从2010-2011年限购后楼市表现来看，量价均经历阶段性回落。成交量2011 年初即开始缩量，2012 年2 月起全国商品房销售面积9 个月累计增速连续同比下降。房价调整略相对滞后，2011 年9 月开始百城房价环比涨幅转负，此后持续9 个月环比下跌。
展望2017年，我们认为低利率低库存叠加供给端收缩，周期调整效应或逐步淡化，量价调整幅度或弱于前几轮调控周期。
供给端收缩：不同于2010年土地购置面积的大增，2014-2016年全国土地购置面积持续三年同比下滑，2016年1-11月全国土地购置面积同比下降4.3%，土地购置面积下滑意味未来更少的供应量，供需关系将好于上一轮调控周期。
全国土地购置面积持续三年同比下降
库存处于低位：受益销售回暖，我们监测的重点城市可售面积11月末较2015年底下降20.4%，去化月数改善更为明显，重点跟踪城市去化月数已下降至6.13个月，较2015年高点下降10个月，处于历史较低水平。从全国数据来看，全国商品房新开工与销售面积剪刀差持续收敛，施工面积同比增速不断下滑，亦反映出库存下滑的趋势。
十大城市可售面积环比逐步下滑
去化月数下降更为明显
新开工与销售面积剪刀差持续缩小
施工面积增速自2012 年以来不断降低
从房企角度来看，三季度末A股地产企业在手现金对一年内到期的长短期债务的覆盖比例为165%，较2015年末上升65个百分点，远好于2014年末时84%的行业资金最紧张的时刻，尤其是中小企业，经历持续调控后加大了短期财务风险的管控。虽然2016年销售大幅增长，但开发商拿地及新开工并未大幅增长，因此预计开发商短期以价换量的动力不足，若明年行业成交量持续调整，回款压力及资产负债率状况将使高负债企业逐步开始灵活定价。
由于人口流动和土地供应不匹配，国内房地产市场结构性矛盾尤为突出，未来仍将延续。从房价涨幅来看，截止2016年10月，一线城市房价同比上涨30.9%,而二三线城市则只有18.4%和4.9%。以房价涨幅扣除物价涨幅及贷款利率后，一线城市尚能实现23.9%的收益，而二线城市为11.4%，三线城市则进入”负收益”状态。
一二三线城市房价同比涨幅分化
扣除贷款利率及物价涨幅后房价上涨收益率（2016 年10 月）
房价涨幅和收益差异亦反映在房企的投资决策上，2016年前11月二线城市土地成交同比上升6.2%，房企持续聚焦核心城市。同时注意到一线城市土地成交同比下降27.5%，供给端下滑将进一步加大未来一线城市供需压力。
二线城市销售成交占比逐步提升
各线城市土地供给差异明显
从2016年11月末各城市去化月数来看，各城市亦差异明显，大多数城市均较2015年底有明显下降，去库存效果明显。其中上海（0.7个月）、南京（3个）、武汉（4.2个）等城市去化周期均在5个月以下，尽管政策持续加码，但考虑市场持续供不应求，预计短期价格调整幅度有限。同时一旦未来限购限贷等政策放开，积蓄的需求集中释放或将带来新一轮房价上涨。相比之下，沈阳（15.8个月）等城市去化月数仍处于相对高位。
主流城市库存分化明显
