地产投资滞后销售，但时滞不断缩短
开工拿地滞后销售，但时滞越来越短
三四线市场或好于预期，为投资及销售提供支撑。2010年前后房企纷纷渠道下沉、布局三四线城市，带来过去五年三四线城市缓慢去库存过程。整体来看，市场担忧的三四线库存主要为存量土地储备和在建未售面积（包括停工项目），根据我们的测算，三四线城市楼市当前实际情况或好于预期。
从存量土地储备来看，在中央大力推动去库存的2016年，扣除40个大中城市的三四线城市前十月销售面积同比增长24.4%，相比之下新开工同比仅增3.3%，远低于全国（8.1%）和40个大中城市（16%），差距远大于2013-2015年平均水平。在销售高增长叠加政策利好背景下，三四线城市新开工增速有限，或意味着经历持续去库存及土地成交下滑，当前三四线实际存量土地已大幅下降。同时前10月三四线城市土地购置面积同比下降7.7%，未来潜在供应还在下降。
此外三四线城市前10月施工面积同比仅增长3%，亦低于全国（3.3%）和40个大中城市（3.7%），意味着停工复工的“烂尾”项目亦未有明显增长。用（2012-2016累计开工减去累计销售）/2015年销售衡量去化，三四线去化年数仅1.86年，与全国及40个大中城市基本一致。
考虑到2016年前10月三四线占到全国地产投资的44.9%、销售面积的59.5%，三四线城市库存改善，或将为2017年地产投资及销售提供一定支撑。
各类城市2016 年前十月各项指标增速%
（2012-2016 累计开工减去累计销售）/2015年销售
前十月三四线新开工增速进低于全国
前十月三四线施工面积增速弱于全国
各线城市土地成交持续下滑
三四线各项指标占全国比重
自2014年930以来，楼市持续回升超过两年，持续库存消耗带来房企补库存集中释放。2016年1-11月百城土地成交建面同比下降3.1%，较2015年全年增速回升13.6个百分点。“地王“现象在一二线城市接连出现，主流房企向核心城市加速回流，房价不断上涨也增加了房企对土地市场的信心，成交楼面均价和溢价率均位于高位。11月一、二线城市土地成交平均溢价率仍分别高达37.3%和60%。从成交占比来看，房企进一步聚焦核心城市，1-11月二线城市土地成交占比47.8%，较2015年全年提升4.7个百分点。
销量回升带动土地市场回暖
100 城市土地成交月度走势
二线城市土地成交占比逐步提升
地价依然在高位，溢价率略有回落
从20家标杆房企来看，前10月累计新增土地储备1.76亿平米，较2015年全年增长14.5%，但由于销售亦大幅增长，前十月房企拿地面积与销售面积比值为101.5%，甚至略低于2015年，主流房企库存并未得到补充。尽管2017年全国销售面临下滑，但仍将处于历史高位，预计2017年核心一二线城市开发商仍具有强烈补库存意愿，土地价格难以在目前基础上下行。悲观/中性/乐观假设下，预计2017年土地购置费用增速分别为-6%/2%/10%。
20家标杆房企拿地面积/销售面积
