一、物业管理业务范围
物业管理可以分为住宅物业与非住宅物业。其中，住宅物业服务包括保安、开荒清洁、绿化、园艺、及维修保养服务，非住宅物业服务包括商业物业、写字楼、多功能综合楼、政府及其他公共设施、产业园、高速公路服务站、公园及学校等范围内资产的服务。物业管理是物业公司的基础业务，同时也是公司开拓其他增值业务的基础，帮助公司提升在物业开发管理价值链上的服务广度与深度。
物业管理业务范围
资料来源：公开资料整理
二、物业管理相关政策
物业行业准入门槛较低，参与者众多。从近两年国家及地方层面政策看，物业行业尚处在规范化与市场化阶段，也伴随着社会发展水平的进步诞生新的需求，如养老、家政、线下零售、托育、快递等。虽然这些需求在各自领域有专业性公司，但物业公司凭借与业主的低成本零距离高频接触的天然优势，有望分得社区服务市场的一块蛋糕。
2021年以来国家层面物业相关政策纲要
资料来源：公开资料整理
相关报告：华经产业研究院发布的《2023-2028年中国物业管理行业市场深度分析及投资战略研究报告》
三、物业管理行业产业链
物业服务行业的上游是指物业资源供应领域，包括建筑建材、通信及软件服务供应以及各类房地产开发，目前我国物业服务涉及房产包括住宅、写字楼以及其他公共物业等多种类型;物业服务中游则包括物业综合管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理等各种形式的服务;产业链的下游则是物业服务的对象，主要包括物业的业主以及住户等。
物业管理行业产业链
资料来源：公开资料整理
2021年全国在房地产的开发投资额有147602亿元，较上一年增加了6159亿元，增量较上一年有所下降，增速也比上年下降了2.6pct。近十一年中，2011-2014年的增速虽然有所下降但也都在10%以上，而近几年的增速下降了10%以下，且近两年在持续下降；
2010-2021年我国房地产开发投资额及增速
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
四、中国物业管理服务行业发展现状分析
1、在管面积
在管建筑面积指业主私人拥有或住户占用的独立单位总建筑面积及公用区域的总建筑面积。据统计，我国物业管理服务公司在管总建筑面积由2016年的309亿平方米增加至2021年的372亿平方米，复合年增长率为3.8%。住宅物业的在管总建筑面积于2021年达到319亿平方米，2016年至2021年的复合年增长率为3.4%，而非住宅物业的在管总建筑面积于2021年达到53亿平方米，2016年至2021年的复合年增长率为6.3%。
2016-2021年我国物业管理服务公司在管总建筑面积
资料来源：公开资料整理
2、总收益
物业管理服务可分为向住宅物业及非住宅物业提供的服务。自2016年至2021年，物业管理服务公司的总收益由2414亿元增加至4340亿元，复合年增长率为12.4%。自2016年至2021年，非住宅物业产生的总收益由848亿元增加至1612亿元，复合年增长率为13.7%。
2016-2021年我国物业管理服务公司总收益情况
资料来源：公开资料整理
3、工人月均工资
物业管理服务市场需要庞大的劳动力来提供安保、清洁、园艺、维修及其他服务，而劳工成本为最大的经营成本之一。劳工成本增加对公司的经营成本构成了越来越大的压力，并可能降低其盈利能力。劳工成本的金额主要受扩张导致的员工人数的增加以及中国工资增长的总体趋势影响。2016-2021年，物业管理服务市场从业人员的月均工资由2016年的4218元增加至2021年的5966元，复合年增长率为7.2%。
2016-2021年我国物业管理服务市场工人月均工资
资料来源：公开资料整理
五、中国物业管理服务行业竞争格局分析
1、上市公司市值对比
由于上市较早，且长期保持行业内第一市值以及较高的市盈率，碧桂园服务上市以来资本市场上数次配股及发行可转债融资总计约370亿港币。从A/H股上市物业公司市值来看，排前三的分别是碧桂园服务、华润万象生活与中海物业。
A/H股上市物业公司市值情况
资料来源：公开资料整理
2、各物业管理服务公司布局情况
截至2021年末，从大型主流物业公司的城市分布来看，碧桂园服务以接近400个城市布局遥遥领先。一定程度上，物业公司的城市布局是在开发商布局的基础上建立的，案例中的物业公司进入城市数量，大体都是在原有开发商布局基础上再增进一些，如碧桂园集团截至2021年末的进入城市有299个。
截至2021年部分大型物业公司年末进入城市数量
资料来源：公开资料整理
六、中国物业管理行业发展趋势与方向
1、物业管理市场由单一、狭小逐渐转变开放、扩大
在经济转型的过程中，中国必须进入住房市场，作为人口的生活条件。20世纪80年代以前，住房、分配和管理主要是集中分包商，房地产很少。1999年，60%以上的社会住房出售给家庭。至于新单位，在1985年及1999年，个人购买单位的比例分别为14%及80%。这表明，单一居屋的公有制受到侵犯，情况正在逐步恶化，各种产权并存。
此外，根据统计数字，2000年，中国在地产业的占有率为本地生产总值的6%，而同期日本为11%，香港为19%。“十五”计划明确指出，发展新市镇是刺激经济增长、调整经济结构和产业结构的重要手段。因此，我国房地产发展空间巨大，房地产市场发展前景十分乐观。
2、物业管理企业的数量将呈现从扩张到收缩直到稳定的状态
目前，我国住宅建筑总面积约为90亿平方米。据估计，到目前为止，物业管理的平均面积还不到10万平方米。物业行业管理具有低收入、低利润的特点，需要大规模管理，市场竞争的基本规律必然导致许多物业管理公司的合并、清算和破产。以深圳市为例，全市共有1200多个经济管理机构，其中正式注册的房地产管理机构470多个，共有30个房地产管理机构，面积超过100万平方米。然而，它管理着该市60%的居住面积，40%不到10万平方米。为避免无效竞争和资源浪费，深圳市政府对物业管理公司的注册进行了限制，限制了房地产管理公司绝对数量的增长.同时，已邀请发展商投标兴建新的住宅选择管理公司。这一趋势表明，随着市场竞争的加剧，大多数房地产经理人将被淘汰。物业管理将进入战国时代，最终形成一批领先的物业管理企业，成为行业发展的标志。
3、政府行政职能日益弱化，行业自律逐渐增强
随着改革的深化和市场竞争机制的效率和效益的提高，政府在房产管理中的作用将逐步发挥放松并转化为适当的监管。确保法律法规的严肃性和权威性。行业自律的形成完全取决于市场的发展程度。高度发达的房地产管理市场必须得到妥善监管，中华人民共和国建设部牵头将制宪会议的行政职能移交给中国房地产管理协会，尽管她仍然有官方文件，但她在生产实践中迈出了令人鼓舞的一步。
4、物业管理服务的内容将向两头延伸
传统的物业管理服务主要包括公共安全、环境卫生、维修、设备的维护和保养，其目的是延长设备的使用寿命。现代物业管理系统已经面向物业业主和用户，为个人和个人管理创造条件。不过，物业管理服务的内容亦会扩展至楼宇设计阶段，以及设备的安装和调试阶段。这在实践中似乎是一种非专业行为，是物业管理企业的内在要求。一方面，开发商希望事先听取物业管理公司的意见，充分利用信息资源，由物业管理公司接收，与业主及居民建立联系，确保跟进服务的质素，以达至目标树立品牌；另一方面，物业管理企业要了解和掌握设备状况，承担前期干预，以确保输入期间的平稳过渡。
华经产业研究院对中国物业管理行业发展现状、市场供需情况等进行了详细分析，对行业上下游产业链、企业竞争格局等进行了深入剖析，最大限度地降低企业投资风险与经营成本，提高企业竞争力；并运用多种数据分析技术，对行业发展趋势进行预测，以便企业能及时抢占市场先机；更多详细内容，请关注华经产业研究院出版的《2023-2028年中国物业管理行业市场深度分析及投资潜力预测报告》。
