一、物流地产行业市场供应分析
1、全国高标库新增供应现状
我国物流设施近年来虽已取得长足发展，但和发达国家相比，整体规模相较我国庞大经济体量和人口规模而言仍然很小。截至2019年末，我国人均物流地产面积仅0.7平米，横向对比日本（4.0平米）、美国（3.8平米）、新加坡（1.9平米）、澳大利亚（1.6平米），人均设施面积与欧美、日本等发达市场相比差距仍较大；
2019年全球主要国家人均物流地产面积对比
资料来源：公开资料整理
据统计，2021年第一季度全国高标库新增供应200.79万㎡，远低于2020年第四季度的767.18万㎡，主要受春节假期影响，各地区仓储项目交付延期等原因，其中西部地区新增42.28万㎡，中部地区新增20.33万㎡，东部地区新增138.18万㎡。
2021年Q1物流地产市场新增供应地区分布
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2、全国高标库新增供应中开发商类型分布
从开发商类型来看，2021年第一季度新增供应高标库中专业物流地产占比最高，占比44.26%，其中万纬、易商、丰树表现相对亮眼；其次是商贸企业，占比29%；咨询企业、综合物流与基金机构分别占比16.36%、6.42与3.94%。
2021年Q1高标库开发商供应占比（单位：%）
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二、物流地产行业竞争格局分析
1、企业竞争格局分析
中国物流地产行业目前呈现“一超多强”的市场竞争局面。目前我国物流地产企业呈现三个竞争梯队，第一梯队为市占率在10%以上，其中普洛斯是中国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商，在现代仓储领域具有绝对的领先地位，2020年市场份额占比28.5%；第二梯队为市占率在5%-10%之间，代表企业有万纬、宝湾、宇培、丰树，2020年市场份额分别占比8.0%、6.5%、5.7%与5.2%。第三梯队为市占率在2%-5%之间，代表企业有嘉民、安博、平安、易商等。
物流地产行业竞争格局
资料来源：华经产业研究院整理
2020年国内物流地产行业企业市场份额情况
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2、区域竞争格局分析
1）全国主要地区仓库租金情况
从全国32个主要城市仓库平均租金来看，据统计，2021年4月东部地区仓库平均租金（32.18元/㎡·月）高于西部（23.81元/㎡·月）、中部（22.93元/㎡·月）、东北（22.67元/㎡·月）地区。相较3月，东北地区仓库平均租金有所上涨，增幅为4.22%；东部、中部、西部地区仓库平均租金有所下降，降幅分别为5.72%、4.55%、2.47%。北京、上海、深圳仓库平均租金仍然领跑全国，均高于40元/㎡·月。相较3月，三个城市仓储市场稳定，仓库平均租金波动不大。
2021年4月我国主要城市仓库租金情况
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2）全国主要地区仓库空置率情况
从全国32个主要城市仓库空置率来看，据统计，2021年4月东北地区仓库空置率（20.02％）远高于中部（12.30%）、西部（11.96%）、东部（9.57%）地区。相较3月，西部地区仓库空置率有所下降，降幅为6.28%；东北、中部、东部地区仓库空置率相对稳定，升（降）幅变化在±1个百分点以内。仓库空置率较高的城市为大连、重庆，均高于25%。相较3月，两个城市仓库空置率相对稳定，波动不大。仓库空置率较低的城市为苏州，低于3.84%。相较3月，苏州仓库空置率波动不大，市场稳定。
2021年4月我国主要城市仓库空置率情况
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3）国家物流枢纽建设数量区域分布
截止到2020年底，国家发改委和交通运输部共公布两批次的国家物流枢纽建设名单，总计45个国家物流枢纽，其中山东和广东分布最多，分别为4个，反映出该地区的区位经济基础和交通优势突出，物流基础设施建设运营条件较好，也是目前物流地产开发建设热点地区。
截至2020年底我国国家物流枢纽建设数量区域分布
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相关报告：华经产业研究院发布的《2020-2025年中国物流地产行业市场运营现状及投资战略咨询报告》
4）全国主要地区仓储用地成交情况（面积与均价）
各地区仓储用地成交面积对比来看，2021年第一季度全国重要物流节点城市仓储用地成交主要分布在郑州、天津、上海、成都、长春、重庆，成交数量分别为9起、9起、7起、7起、6起与6起。其中仓储用地成交总面积排前三的城市为天津、成都与上海，成交面积为77.55万㎡、63.12万㎡与54.05万㎡。
2021年Q1全国重要物流节点城市仓储用地成交面积
资料来源：公开资料整理
2021年第一季度全国重要物流节点城市仓储用地成交均价前三城市分别为广州、上海与西安，成交均价分别为0.17万元/㎡、0.15万元/㎡与0.10万元/㎡。其中广州、西安成交均价相较于2020年第四季度小幅上涨，涨幅分别为0.08万元/㎡与0.06万元/㎡，而上海成交均价有所下降，降幅为0.10万元/㎡。
2021年Q1全国重要物流节点城市仓储用地成交均价
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三、物流地产行业重点企业分析
1、普洛斯
普洛斯（GLP）是全球领先的专注于物流、不动产、基础设施、金融及相关科技领域的投资管理与商业创新公司，普洛斯中国是其在中国境内开展现代仓储开发、经营和物流相关业务的平台。普洛斯中国主要产品为现代仓储物流园，主营业务包括仓储物流园的设计、开发、运营和仓储物流园的物业管理。据统计，截至2020年普洛斯营业收入为11.49亿美元，同比增长16.1%，归属于公司股东净利润为9.52亿美元，同比增长17.4%。
2018-2020年普洛斯中国营业收入及归属净利润
资料来源：公司公告，华经产业研究院整理
普洛斯中国在投资管理方面经验丰富，截止到2020年底，普洛斯在中国境、内外募集并运行7支专门投资于中国的私募基金，这些基金资产管理规模超过1300多亿元人民币，衍生的基金管理规模突破百亿美元级别，年获取的基金管理费也达到亿美元级别，由此推动普洛斯在中国的快速扩张。
截至2020年底普洛斯中国物流地产专项基金设立情况
资料来源：公司公告，华经产业研究院整理
2、万纬
万纬物流成立于2015年，专注于高标库的投资、开发选址、招商运营与资产管理等全流程业务，尤其在冷链领域布局较多。随着业务逐步成熟，万纬物流新增项目权益比例逐步提升，近三年稳定于90%左右。截至2020年上半年，万纬物流累计开业建筑面积616万方，服务客户超850家，涵盖电商、快递快运、制造业、餐饮及零售商超等行业。2020上半年，万纬物流管理项目收入同比+36.9%至8.3亿元，物流业务已初具规模。
2016-2020年万纬物流拿地面积及权益比例
资料来源：公司公告，华经产业研究院整理
2015-2020年万纬物流对应权益拿地成本
资料来源：公司公告，华经产业研究院整理
3、嘉民
嘉民集团主要采取“持有+开发+管理”的业务模式，专注于为客户提供高质量、可持续的不动产服务与解决方案，投资领域包括商务办公园区、工业园、仓储配送中心等。当前公司资产管理规模达516亿澳元，主要分布于亚洲和澳大利亚。近年来公司基金管理收益逐年上升，FY20基金管理EBIT增至5.1亿澳元，占总EBIT的比重达34%。
FY14-FY20嘉民集团资产管理规模及增速
注：公司财年自7月1日起至次年6月30日止。
资料来源：公司公告，华经产业研究院整理
FY20嘉民集团资产管理规模地区拆分（单位：%）
注：公司财年自7月1日起至次年6月30日止。
资料来源：公司公告，华经产业研究院整理
4、宝湾
宝湾物流控股有限公司，是深圳市新南山控股（集团）股份有限公司与中国南山开发（集团）股份有限公司共同投资成立的高端物流设施投资平台。公司成立于2011年7月，注册资本25亿元人民币，发展至今，已在中国40+个经济热点城市战略性布局了70+座高端综合物流园区，规划在建及成熟运营物流设施总面积超过800万平方米，构筑了规模强大的物流设施服务网络。据统计，截至2020年宝湾物流营业收入为11.8亿元，同比增长22.9%，归母净利润为9.2亿元，归母净利润实现大幅增长主要原因是成功发行类REITs，实现投资收益。
2016-2020年宝湾物流营收与净利润
资料来源：公司公告，华经产业研究院整理
截至2020年末，宝湾物流在全国范围内拥有并管理69个智慧物流园区，较2019年增加6个；运营和管理仓储面积共460万平方米，同比增加35.3%；仓库平均使用率为92.7%，较2019年增加1个百分点。
2017-2020年宝湾物流运营和管理项目数量与面积
资料来源：公司公告，华经产业研究院整理
八、物流地产行业SWOT分析
SWOT分析法是用来确定企业自身的竞争优势、竞争劣势、机会和威胁，从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机地结合起来的一种科学的分析方法。自物流地产引进我国以来，物流地产已经成为物流业中的重要一环。从当初的萌发期到如今的火热期，物流地产行业发展经历过起伏，由最初的外商独霸到如今的“百家争鸣”，国内众多地产行业领军企业纷纷进军物流地产。目前我国物流地产发展主要优势、劣势、机会、威胁如下：
我国物流地产企业SWOT分析
资料来源：华经产业研究院整理
如何打造优质物流地产格局，进而降低市场空置率、有效应对现有物流市场上土地供不应求的情况，成为了各地区政府和企业的主要目标，通过对我国物流地产企业SWOT分析，主要做出以下建议：
我国物流地产企业发展对策
资料来源：华经产业研究院整理
九、物流地产行业发展趋势
1、“仓店一体化”
“仓店一体化”模式以门店为中心，门店既是小型“生鲜超市”，又是线上配送的仓储中心。随着消费需求的不断升级，即时消费供给的本地化趋势也越来越明显，很多线上销售的产品并不需要纯电商的仓库远距离发货，从靠近消费者的最近实体店发货反而成为更节省成本且更便捷的配送方式。而“仓店一体化”的配送，也将在扩大线上服务范围的同时，提高门店的坪效。比如盒马生鲜就是典型的仓店一体生鲜电商。线上订单通过自动传送带传至配送仓，做合并订单、打包，确保10分钟之内完成拣货装箱，然后交给配送员统一送出，做到门店附近3公里范围内可实现最快30分钟送达。“最后一公里”的配送需求不断升级和完善过程将会促进“仓店一体化”成为物流地产的发展趋势之一。
2、智慧化+自动化
2020年，智慧物流基础设施建设发力，智慧物流园区、智慧港口、智能仓储基地、数字仓库等一批新基建投入，促进“通道+枢纽+网络”的物流基础设施网络体系加快布局建设，未来物流园区智慧化、自动化将成为行业重要发展方向。
随着经济发展催生的物流需求持续增长，在未来一段时间，物流地产将持续蓬勃发展，弥补仓储设施总量不足的现状，提升中高标准仓库的比例。由于物流行业处理量大、流程相对标准化的特点，智慧化、自动化手段可以大幅提升物流地产运营效率，降低经营成本，因此智慧物流地产将成为行业发展趋势，成为物流地产经营工作的重点。
3、公募REITs带来历史性机遇
公募REITs的正式落地无疑给中国商业地产带来历史性的机遇，物流地产也不例外。
首先，REITs的正式落地将会丰富物流地产的退出渠道，形成“投资、建设、运营、退出”的可持续性闭环。对于资产持有人快速回笼资金，实现项目融资有着非常重要的作用。
其次，REITs有助于物流地产长期价值的发现，可以成为物流资产定价的“锚”。大宗市场的交易价格与REITs市场的定价将会有趋同性和内生相关关系。因此，REITs的落地将会有助于稳定资产价格，并且推动投资者进行长期价值投资。
最后，REITs的股息收益率和股价升值，以及对投资人的吸引力，在很大程度上取决于其底层资产组合在整个生命周期内的积极资产管理。因此随着公募REITs的落地和推广，底层资产管理的重要性也将日益凸显。公募REITs即将开启不动产资管的新篇章。而作为带动经济和消费升级的重要基础设施，物流地产将成为这一篇章中的重要序曲，吹响中国资管新时代的号角。
4、“十四五”发展目标
改革开放40多年以来，中国经济持续高速发展，而物流地产作为商业的血管，也随之高速发展。2021年是中国十四五规划的开局之年，在《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要（草案）》指出，要建设现代物流体系，加快发展冷链物流，统筹物流枢纽设施、骨干线路、区域分拨中心和末端配送节点建设，完善国家物流枢纽、骨干冷链物流基地设施条件，健全县乡村三级物流配送体系，发展高铁快运等铁路快捷货运产品，加强国际航空货运能力建设，提升国际海运竞争力。这对物流业发展提出了新要求，尤其是要降低成本，提升智慧化、智能化水平。中国物流地产市场也将迎来全新的发展格局和机遇，未来可期。
华经产业研究院对中国物流地产行业的发展现状、产业链发展格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。还重点分析了重点企业的经营现状及发展格局，并对未来几年行业的发展趋向进行了专业的预判。为企业、科研、投资机构等单位了解行业最新发展动态及竞争格局，把握行业未来发展方向提供了专业的指导和建议。更多详细内容，请关注华经产业研究院研究出版的《2021-2026年中国物流地产行业发展监测及投资战略规划研究报告》。
