一、仓储物流分类及发展历程
现代仓储物流设施将是REITs基础资产重要来源仓储物流属基础设施范畴，指仓储物流开发运营商根据客户需求，在合适的地点建设、运营并管理专业仓储物流设施。提供物流相关功能和组织物流服务的场所，包括物流园区、物流中心、配送中心，各类运输枢纽、场站港、仓库等。按照仓储物流设施的建造标准与功能高低将之划分为三类。
物流设施按建造标准分类统计情况
资料来源：华经产业研究院整理
仓储物流脱胎于供应链管理升级，电商发展成为新兴驱动力。物流的概念诞生于20世纪50-60年代。物流一词起源于美国，最早用于军事领域，指军备物资的运输、补给与管理。随着供应链管理思想的发展催生仓储物流。到了21世纪电商成为仓储物流业发展的主要驱动力，对仓储物流设施的需求增长形成有力支撑。
仓储物流发展历程
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仓储物流目前已形成区位不同、功能分明的立体化产品体系。商品通常需经多次运输才能由产地运送至消费终端，期间会对各种不同用途的仓储物流设施产生需求。根据仓储物流设施所处地理区位与专属功能的不同，分为门户仓、区域仓、城市仓和前置仓。
仓储物流不同区位的分类情况
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二、电商带动全球仓储物流发展
电商行业的增长是仓储物流行业的主要驱动力。从总体趋势来看，全球电商市场持续保持高速增长态势。2017-2019年全球电商市场规模从4.46万亿美元增长至5.6万亿美元，年复合增长率为12.05%，随着电商行业市场的不断拓宽，预计2022年全球电商市场规模将达到70万亿美元。
2017-2022年全球电商市场规模及增速统计情况
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仓储物流属于重资产行业，离不开资金的支持，仓储物流专项私募基金也应运而生。截止至2020年上半年，全球共设立32支仓储物流专项私募基金，占不动产私募基金设立总数的11%，2000-2019年全球仓储物流专项私募基金融资规模持续增长，从6亿美元增长至227亿美元，融资规模不断增长。同时，2010-2020年全球不动产私募基金对仓储物流配置比例从9%提升至14%，随着电商行业市场规模的不断增长，市场看好仓储物流行业，融资增长，从而推动行业的发展。
2000-2020年全球仓储物流专项私募基金融资规模情况
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2010-2020年全球不动产私募基金对仓储物流配置比例
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相关报告：华经产业研究院发布的《2021-2026年中国仓储物流市场竞争态势及投资战略规划研究报告》
三、我国仓储物流行业发展现状
我国高标库存量面积稳步增长，但整体仍然短缺。我国内地高标库存量面积由2Q17末的3,318万平方米增至2Q20末的6,400万平方米，年复合增速达24%；但与其他国家相比，我国高标库面积占比相对较低，总体供应仍然不足，澳大利亚现代仓储物流设施库存占比达到75%，印度占比达到38%，而我国占比仅为7%。
2017年-2020年二季度我国高标库存量面积统计情况
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截至2020年上半年，华东、华北、华南、西南和华中区域高标库存量面积占比分别为41%、22%、14%、14%和9%。我国内地高标库主要分布在华东、华北区域，两个区域占比超过6成。
2020年上半年我国内地高标库存量面积区域占比情况
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从空置率来看，华南区域空置率维持在较低水平，空置率仅为5%，但西南区域空置率达到26%。北京、深圳等一线城市，以及东莞、廊坊、昆山、苏州、惠州等一线卫星城市的高标库出租率和净有效租金（平均41元/平/月）均高于内地主要物流中心城市平均水平（平均租金33元/平/月）。
2020年上半年我国内地各区域高标库空置率情况
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四、我国仓储物流行业代表企业分析
我国仓储物流市场由外资推动发展成形，近年来内资企业竞争力渐显。2003年安博将仓储物流业务引入中国市场，后来普洛斯成为中国现代仓储物流设施开发建设的主力军。内资企业受制于起步较晚、专业能力尚浅、商业模式较重等因素，发展速度相对缓慢。截止至2020年上半年普洛斯占比减少至30.3%，万纬、宝湾、宇培等内资企业开始崛起，市场占比分别达到7.4%、5.5%和5.5%。
2020年上半年我国内地仓储物流市场竞争格局情况
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作为我国体量最大的仓储物流企业，普洛斯中国持有仓储面积不断提升，其中2016-2020年上半年完工稳定物业仓储面积从1170万平方米增长至2540万平方米，增长117.1%，在建/重新整理物业、完工未稳定物业、土地储备面积保持稳定增长，未来行业竞争力强。
2016-2020年上半年普洛中国持有仓储面积统计情况
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从普洛斯中国完工稳定仓储出租率来看，2018年后出租率有所下降，2020年上半年出租率降低至84%，说明外资仓储物流企业竞争力的逐渐下降，内资仓储物流企业市场占比将继续增长。
2016-2020年上半年普洛斯中国完工稳定仓储出租率情况
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五、我国仓储物流相关政策
近年来，我国仓储物流领域扶持政策频出，策支持力度不断加大，行业发展环境不断优化，有助于解决我国仓储物流领域长期供给不足、质量不高、结构错配等问题。一方面需关注现有政策的实际落地情况，及其对行业的实际促进作用；另一方面需关注未来政策走向，两者将决定我国仓储物流业的发展态势
我国仓储物流领域相关政策
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华经产业研究院对中国仓储物流行业的发展现状、产业链发展格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。还重点分析了重点企业的经营现状及发展格局，并对未来几年行业的发展趋向进行了专业的预判。为企业、科研、投资机构等单位了解行业最新发展动态及竞争格局，把握行业未来发展方向提供了专业的指导和建议。更多详细内容，请关注华经产业研究院研究出版的《2021-2026年中国仓储物流市场深度评估及行业投资前景咨询报告》。
