关键词：LPR转换主要内容 商品房销售情况 房地产开发投资额 房地产施工、竣工面积 各银行LPR转换政策对比
一、中国人民银行〔2019〕第30号公告的主要内容
2019年12月28日，人民银行发布了〔2019〕第30号公告，推进“LPR转换”。“LPR转换”即将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，或是将其转换为固定利率贷款。转换工作自2020年3月1日开始，原则上于2020年8月31日前完成。截至6月末，存量贷款定价基准转换进度已达55%。目前，8月31日这个“大限”已经很近，很多借款人都不得不进行这样的抉择：手中的商业性个人住房贷款定价基准应该转换成LPR？还是应该转为固定利率？
第30号公告的主要内容
资料来源：公开资料整理
二、国内房地产行业市场现状分析
我国个人住房贷款具有长期性、分散性、政策性、偿还方式特殊性四大特点；目前我国个人住房贷款业务所面向的是社会上有合理购房需求的各个阶层，贷款户数较多；商业银行个人住房贷款与国家的宏观政策关系密切，个人住房贷款业务必须与国家政策的大方向保持一致；据统计，截至到2019年中国个人住房贷款余额为30.07万亿元，同比增长16.7%。
2014-2019年中国个人住房贷款余额及增长
资料来源：央行，华经产业研究院整理
从国内商品房销售情况来看，据统计，截至到2020年1-7月，我国商品房销售额为8.1万亿元，同比下降2.1%；2020年1-7月我国商品房销售面积为8.4亿平方米，同比下降5.8%；2020年1-7月我国商品房成交均价为9735元/平方米，同比增长3.9%。
2016-2020年7月全国商品房销售情况
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
从国内房地产开发投资额来看，2020年上半年，随着疫情得到有效的控制，3月以来房地产投资恢复较快，为我国经济发展呈现稳定转好态势，发挥了重要实体经济功能，据统计，2020年1-7月我国房地产开发投资额7.6万亿元，同比增长3.4%。
2013-2020年7月全国房地产开发投资额及增长
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
具体到施工、竣工面积来看，据统计，2020年1-7月我国房地产施工面积81.8亿平米，同比增长3%，竣工面积为3.3亿平米，同比下降10.9%，新开工面积为12亿平米，同比下降4.5%。
2013-2020年7月全国房地产施工、竣工与新开工面积统计
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
截至2020年上半年末，房地产贷款占人民币贷款余额的比重为28.7%，较2019年末降低0.3个百分点；2020年H1信用债、ABS、海外债、集合信托等主要非银渠道合计融资同比减少11.5%。
主要非银行融资渠道情况
资料来源：公开资料整理
相关报告：华经产业研究院发布的《2020-2025年中国个人住房贷款行业市场前景预测及投资战略研究报告》
三、部分银行LPR批量转换政策对比
根据第30号公告要求，为进一步推动存量浮动利率贷款定价基准转换工作，深化利率市场化改革，不少银行都发布了公告，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。各行批量转换的方式虽基本一致，但在细节上略有不同。
例如，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行这五大行进行LPR批量转换的起始日都是8月25日，招商银行为4月上旬，光大银行为7月21日，浙商银行为8月31日。
部分银行LPR批量转换政策对比（批量转换的时间）
资料来源：公开资料整理
对于LPR批量转换默认的重定价周期和重定价日，工商银行的做法是“重定价日调整为贷款发放日对应日”，农业银行为“重定价周期和重定价日均保持原合同约定不变”，其他银行的做法为：
部分银行LPR批量转换政策对比（默认重定价周期及重定价日）
资料来源：公开资料整理
从各行业LPR批量转换的异议处理来看，其中工商银行处理方式为：批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理；中国银行处理方式为：如不希望批量转换，可在2020年9月1日至2020年12月31日前往贷款经办机构协商处理；其他部分银行LPR批量转换的异议处理方式为：
部分银行LPR批量转换政策对比（批量转换的异议处理）
资料来源：公开资料整理
四、LPR“批量转”并非“强制转”
截至目前，工行、农行等6家银行均已明确，将对符合条件且尚未办理定价基准转换的个人住房贷款批量转换，统一调整为贷款市场报价利率（LPR）定价。完成LPR转换以后，贷款定价基准将由基准利率变为LPR。转换的对象是浮动利率的贷款，包括个人贷款也包括企业贷款。公众普遍关心个人住房贷款利率转换。
从中短期看，我国利率处于下行趋势。将存量浮动利率房贷转成以LPR作为定价基准，对借款人是有利的，有助于减轻借款人房贷支出。大型银行拟开展批量转换，主要出于满足央行宏观审慎评估（MPA）考核的需要。
不过，银行在具体操作中，需要尊重借款人的自主选择。存量浮动利率贷款定价基准转换涉及面大、周期长，商业银行应在时间安排、方式选择等方面作周密细致部署，尤其要加强与客户的沟通。如果少数借款人不愿意转换存量贷款定价基准，应尊重借款人选择，并继续履行原借款合同。对银行来说，如果未经客户同意进行批量转换，将来LPR上行超过一定水平，不排除相关投诉增加的可能性。因为，对借款人来说，如果不转，就相当于固定利率——利率固定在现在的利率水平上。
当然，这些银行也表示，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。
华经产业研究院对中国个人住房贷款行业的发展现状、产业链发展格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。还重点分析了业内重点企业的经营现状及发展格局，并对未来几年行业的发展趋向进行了专业的预判。为企业，科研、投资机构等单位了解行业最新发展动态及竞争格局，把握行业未来发展方向提供了专业的指导和建议。更多详细内容，请关注华经产业研究院研究出版的《2020-2025年中国个人住房贷款行业发展潜力分析及投资方向研究报告》。
