一、房地产经纪行业概述
房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场；二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场；三级市场是房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场。
房地产市场产业链结构示意图
资料来源：华经产业研究院整理
房地产经纪行业位于整个房地产产业链的中下游，主要切入二、三级市场为用户提供信息共享、撮合交易等增值服务。房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。依据房地产经纪公司的业务构成，房地产经纪行业可划分为：新房代销、二手房交易、二手房租赁、衍生业务等四个子行业。
二、房地产经纪行业的发展模式
传统的房地产经纪的发展模式主要是线下模式，分别有直营模式（如链家、中原、我爱我家等）、加盟模式（德祐、中环等）、独立经纪人模式。
房地产经纪的线下模式分析
资料来源：公开资料整理
由于互联网的普及，人们寻找房源等决策的第一步都是从互联网开始，传统的纸媒、售楼处、中介门店在信息获取和信息处理方面的作用已经被大大弱化。一方面，随着中国的房地产市场正逐步从卖方市场向买方市场过渡，开发商需要寻找更有效的渠道、更大用户平台寻找买家；另一方面，房地产市场正逐步从新房主导向二手房主导的阶段过渡，二手房交易的信息不对称、交易流程复杂更需要互联网的改进，房地产在线经纪平台应运而生。目前房地产在线经纪平台主要有媒体平台和O2O模式。
房地产经纪平台的主要线上模式
资料来源：公开资料整理
三、房地产经纪行业业务发展现状
房地产经纪行业的主要业务包括新房代销、二手房交易、房屋租赁业务等。中国是全球最大的新房市场，同时也是增长最快的二手房交易市场。这为房地产经纪行业提供了较大的发展空间。
新房方面，2019年全国商品房销售面积171558万平方米，商品房销售额15.97万亿元，增长6.5%，其中，住宅销售额增长10.3%。2020年1-2月，春节假期遇上疫情的爆发，房产行业受到明显的冲击，导致全国商品房销售面积以及销售额分别同比下降39.9%和35.9%。2020年3月和4月，全国商品房累计销售面积及累计销售额同比减速逐步收窄。2020年1-5月全国商品房销售面积48703万平方米，同比下降12.3%，降幅比1-4月份收窄 7.0个百分点。
2013-2020年5月全国商品房销售面积统计图
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
二手房方面， 2019年，全国二手房成交量为426万套，成交量创下5年来新低。2020年受疫情影响，新房供应严重不足，导致了一部分购房需求转向二手房市场。2020年1-5月北上广深等一线城市的二手房销售市场非常火爆，同时也为房地产经纪市场带来较大的市场增量。
2015-2019年全国二手房成交量统计图
资料来源：公开资料整理
房屋租赁业务方面，数据显示，2019年我国房屋租赁人口达亿人。在国家政策及多重因素的催促下，未来的租赁市场还将持续增长。预计至2023年，房屋租赁总面积将达到83.82亿，租赁人口达到2.48亿人。
2017-2023年我国房屋租赁人口及预测
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相关报告：华经产业研究院发布的《2020-2025年中国房地产经纪行业市场深度分析及行业发展趋势报告》
2020年6月底，全国各地毕业季来临，874万高校毕业生走出校园，租房也是毕业季必须直面的问题。一系列的利好政策进一步促进了住房租赁市场的发展。
2013-2020年我国普通高校毕业生人数
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
四、房地产经纪行业竞争格局
由于我国房地产经纪业进入门槛较低，行业发展历史较短，服务水准参差不齐，房地产经纪机构普遍规模较小，资金实力较弱。目前中国房地产经纪企业已达到数万家。随着房地产经纪市场竞争加剧，市场集中度进一步增强。经纪业务的市场竞争趋势是从分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得二手房经纪业务逐渐走向成熟和规范化。
目前我国主要大型房地产经纪公司有易居房友、我爱我家、中环、中原等，数据显示，2018年易居房友全国门店数量达10210家，我爱我家3200家，中环2400家。
2018年我国主要大型房地产经纪公司门店数量（家）
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