本文转载自新浪财经意见领袖/管清友
国家统计局5月31日发布的数据显示，5月份，制造业采购经理指数（PMI）、非制造业商务活动指数和综合PMI产出指数分别为48.8%、54.5%和52.9%，低于上月0.4、1.9和1.5个百分点。纵观5月PMI数据，主要有以下三个关键点：一是制造业PMI持续下降，产需两端都受到影响。二是非制造业商务活动指数仍在高景气区间，但增速有所滑落，服务业复苏出现一定分化，主要受房地产下行影响。三是价格指标快速回落，大型企业和中小企业分化明显，中小企业生存情况值得关注。上述三方面都反映出一个问题，即需求不足。当前，扩大内需是各界的共识。笔者认为，面对当下的经济形势，更大规模的经济改革政策需加速出台。
当前，市场对如何拉动内需具有一定的分歧。一种观点认为需要“放水”刺激经济。此前，市场对降息预期较高，但从目前来看，降息并不能解决当下问题。一季度释放的货币主要集中在企业手中，目前居民仍在去杠杆过程中。另一种观点认为需要加大力度刺激房地产，再次发挥房地产稳经济的作用。对此需要谨慎看待。
回顾2023年以来的房地产市场，在经历了开年的“小阳春”行情之后，新房成交面积在4月出现快速下滑态势。从高频数据来看，5月30大中城市商品房成交面积与2022年同期涨幅相比收窄，一线城市和二三线城市商品房销售均边际下降。
二手房市场出现挂牌量大幅增加、挂牌价格走低、成交量走低，但对此不必过分担忧。主要原因在于，前期需求将出现一定的集中释放：2023年赶上一波二胎婴儿潮，换房需求较多，对二手房市场形成支撑。而后续随着前期需求释放完毕，加上优质房源减少，二手房成交出现回落，但在部分城市只是回归到正常区间，并不是急速转冷。至于挂牌量增加，其中有重复统计因素：很多业主为了快速转手而在多个平台挂牌，增加曝光率，统计之中很难去除。有些业主不急于出手，高价维持也会导致挂牌量淤积。另有部分业主急于出手就会选择降价出售，进而拉低了挂牌价。
当前，房地产市场面临着“三难”选择。一是在“房住不炒”的政策主基调下，房价难以快速上涨。二是如果房价过快下跌，对房地产企业销售和地方政府土地财政而言都是巨大打击，会引发系统性风险。三是房价保持现状也有一定的问题。当前，部分房企面临退市风险，亦有部分房地产龙头企业被爆出负面新闻，原因都在于，在房地产下行压力加大的背景下新建楼盘销售受阻。房地产企业目前主要依靠销售回款，如果保持现状，楼盘没有竞争力，更难出售。
如此看来，期望刺激房地产来带动上下游相关产业进而拉动内需是很困难的。房地产的大周期已经过去，一线城市房地产市场需求还较为坚挺，而其他城市中，尤其是三四线城市房地产需求并不充足，需要很长时间进行消化。
笔者认为，对当前的房地产市场只能托底，重点在于以下两方面：一是注意改善住宅的刚需群体，对二套房的交易限制可以适当放松，例如减少资格限制、降低首付比例、降低贷款费用等，都会产生一定的刺激作用。二是对房地产企业融资可以继续出台政策进行支持，对优质民企予以一定的倾斜政策，对那些实在无力回天的房企可以用国企进行并购重组。
短期经济政策还有很多，但当前更需要出台新一轮的经济改革政策。对房地产市场而言，未来的主要方向可能不是城市化，而是城镇化；对拉动内需而言，需要的是生态化发展，以及推进农村“三变”改革（资源变资产、资金变股金、农民变股东），真正落实好乡村振兴政策，加大居民收入在一次分配中的比重。这需要智慧，更需要勇气。
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