金九银十是房地产企业的传统销售旺季四季度房企去库存有望加快「图」

2020-10-12 09:29

金九银十是房地产企业的传统销售旺季，在2020年受到“疫情”黑天鹅的影响下，A股地产公司销售业绩如何？

10月11日晚间，万科A、保利地产以及首开股份等多家A股地产公司披露9月份销售简报，整体来看，房企销售多项数据呈现回暖趋势，1~9月份的销售面积和销售金额均有不同程度增长。

对此，A股房企本身代表了重点房企的表现，其增幅较大说明有较强的抗风险能力，而此类房企积极推盘和促销有助于行业良好发展。

另一方面，从行业来看，9月份试行的房企融资“三道红线”新规将对房企销售节奏产生影响。在这样的背景下，第四季度全国房企将会积极促销以及去库存成为业内普遍共识。

房企销售整体回暖

10月11日晚间，多家A股地产公司披露9月销售业绩。2020年9月，公司实现签约面积347.43万平方米，同比增加27.78%；实现签约金额503.22亿元，同比增加36.69%。1~9月，公司实现签约面积2444.06万平方米，同比增加6.55%；实现签约金额3673.78亿元，同比增加5.94%。

而万科前9月的销售面积和销售金额也实现了不同程度的增长。2020年9月份，公司实现合同销售面积371.0万平方米，合同销售金额545.4亿元，分别同比增长15.68%、10.65%；2020年1~9月份公司累计实现合同销售面积3264.8万平方米，合同销售金额4927.6亿元，分别同比增加6.64%、3.61%。

公司房地产业务2020年9月份合同销售金额236.2亿元，比上年同期增长24.9%；销售面积181.4万平方米，比上年同期增长18%。1~9月份累计合同销售金额1430.9亿元，比上年同期增长10.1%；累计销售面积1070.4万平方米，比上年同期增长4.5%。

不过，也有地产公司前三季度销售业绩有所下滑。首开股份10月11日晚间公告，1~9月，公司共实现签约面积234.79万平方米，同比下降2.74%；签约额675.47亿元，同比下降2.29%。自8月以来，公司没有新增土地储备。

单月来看，9月份，首开股份实现签约面积27.11万平方米，签约额81.57亿元。其中，公司及控股子公司实现签约面积17.32万平方米（含地下车库等），签约额47.98亿元；公司合作项目实现签约面积9.79万平方米（含地下车库等），签约额33.59亿元。

“类似销售数据增幅较大，说明行业有进一步复苏的可能，A股房企本身代表了重点房企的表现，其增幅较大，也说明有较强的抗风险能力。”这和此类房企积极推盘和促销等因素有关，有助于形成更好的发展态势，能够带动全国其他房企积极向上。

实际上，若从行业来看，9月份房企销售同比增速有所收窄。2020年9月，TOP100房企实现销售操盘金额11905.6亿元，单月业绩同比增长29%，增幅有所收窄。分季度来看，虽然第三季度的操盘销售规模同比增长近28.5%，较一二季度有明显恢复，但是9月规模房企的去化率水平却呈下降趋势。

四季度

房企去库存有望加快

值得一提的是，2020年9月份对于房地产企业而言并不一般。

8月20日，住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内盛传的房企融资“三道红线”。其中将对碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城12家房企进行融资债务总规模的控制，自9月1日起在12家房地产企业试点施行。这被视为在房地产“长效机制”下，对房企有息债务规模进行精细化管控。

该政策核心就是“四档管理”和“三道红线”。“从四档管理角度看，主要包括‘红橙黄绿’四个模式。虽然此类管理的内容没有提及，但实际上对房企本身是有启发意义的，后续房企需要积极建立此类四档管理模式，尤其是融资部门、投资部门和营销部门需要密切配合。”

在这样的背景下，房企拿地、开发、销售节奏等都会受到较大的影响。在严跃进看来，三道红线的约束，客观上使得企业需要统筹销售、财务和投资方面的关系，适当加快销售有助于增强对此类地产金融政策的应对能力。

“此外，第四季度全国房企将会积极促销以及去库存。”

2016年三季度以来，随着一系列调控政策的实施，中国房地产行业再度进入全面紧缩周期，销售增速持续回落，百城住宅价格指数同比增速持续下滑，房价快速上涨势头得以遏制。2019年，房价整体维持温和上涨，但房价下跌城市数较上年显著增加。2019年，中国商品房销售面积17.2亿平方米，累计同比下降0.1%，增速较上年全年回落2.4pct;同期销售金额16.0万亿元，累计同比增长6.5%，增速较上年回落5.7pct。目前房价涨势仍好于2014年低谷期，行业韧性犹存。

2019年1-12月中国商品房销售面积累计值统计及增长情况