一、物流地产行业概述
1、物流地产类型
物流地产是物流地产开发商根据客户的需求，选择合适地点，进行科学规划，建成集仓储配送、平台服务等专业的运营管理物流设施。再通过转租、出售给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，或为其提供相关的物流信息化等服务。其范畴主要包括物流仓库、配送分拨中心、物流园区等物流不动产载体。
按照物流服务功能，参考《全国物流园区发展规划(2013-2020年)》中对物流园区的分类，物流地产包括商贸服务配送型物流地产、货运枢纽型物流地产、口岸服务型物流地产和综合服务型物流地产。
物流地产的分类
资料来源：公开资料整理
2、物流地产行业主要特征
物流地产的具体承载设施包含物流园区（核心载体)、物流仓库、配送中心、分拨中心等，因此主要特征是需要具备一定的土地规模，对交通条件要求较高，大量集中于交通枢纽节点，并且与周边区域的产业基础息息相关。
物流地产的主要特征
资料来源：公开资料整理
3、物流地产行业产业链
中国物流地产行业产业链上游的参与者是资源的提供方，包括资金的提供方，土地资源提供方（政府、地产商等）。产业链中游环节主体是物流地产企业，可分为六类：专业的物流地产企业、传统房地产企业、物流企业、零售企业、金融机构、电商企业。产业链下游是物流地产的客户，包括电商企业、制造业企业、零售企业、第三方物流企业等。
中国物流地产行业产业链
资料来源：公开资料整理
二、物流地产行业PEST分析
1、政策环境
物流地产始于上世纪80年代，至今为止已有几十年的历史，我国物流地产起步较晚，但在物流需求推动下发展势头更劲。近年来，国家层面积极出台政策规划，加强商贸物流基础设施建设、提升仓储服务水平，推进物流仓储行业健康发展。
政策主要从降本增效和推动物流枢纽建设两方面促进物流地产蓬勃发展。一方面，通过减税降费等措施鼓励物流地产发展，如大宗商品仓储用地城镇土地使用税减半征收等物流领域税费优惠政策。另一方面，前瞻性规划国家物流枢纽，发展现代化物流网络，如到2020年布局建设30个左右国家物流枢纽，到2025年，布局建设150个左右国家物流枢纽。
2014-2020年中国物流地产行业相关政策
资料来源：公开资料整理
2、社会环境
1）快递业务量逐年上升
2015-2020年中国快递业务量规模逐年上升，虽然2020年上半年新冠肺炎疫情给国内物流行业带来不利影响，但全年行业快递单量高达833.58亿件，同比增长31.22%。国内电商的爆发式增长，推动了物流行业的迅猛发展，作为配套设施的物流地产也随之快速发展。
2015-2020年中国快递业务量及增速
资料来源：国家邮政局，华经产业研究院整理
2）社会消费品零售总额
伴随20世纪下半叶以来经济全球化加速以及科技迅猛发展，全面带动了人流、信息流和物流的高速发展。其中全球化供应链的建立、消费物流的崛起、高端制造的飞速发展对现代物流提出了新的要求。截至2019年，中国社会消费品零售总额均保持较快增长，但2020年由于疫情影响，出现下滑。全年社会消费品零售总额39.2万亿元，比上年下降3.9%。
物流地产的基础设施作为零售供应链的中的重要一环，在提升零售企业物流配送效率，提升消费体验方面有着重要作用，物流地产的发展有望进一步提升。
2016-2020年中国社会消费品零售总额及增速
数据来源：国家统计局，华经产业研究院整理
3、经济环境
1）人均可支配收入增加
2014-2020年期间，中国人均可支配收入持续攀升，到2020年，已达到32189元，同比增速达4.74%。随着居民可支配收入的提升，消费者购买力水平也随之提高，从而使中国的消费者消费欲望和消费能力提高，这也为中国物流地产行业的未来提供了较大的发展潜能。
2014-2021年Q1中国人均可支配收入变化
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
2）物流相关行业固定资产投资
2020年1-4月受疫情影响全国固定资产投资（不含农户）同比下降10.3%。但随着疫情得到有效控制，2020全年固定资产投资（不含农户）同比增长2.9%。2021年1—4月份，全国固定资产投资（不含农户）为143804亿元，同比增长19.9%。
2020-2021年4月中国固定资产（不含农户）同比增速
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
物流相关行业固定资产投资，即全国交通运输、仓储和邮政业固定资产投资额继续增长，但增速略回落，由2015年的14.36%下降至2020年的1.4%，但2021年前4个月同比增长了19.8%，其主要原因是2020年前4个月深受疫情影响。
2015-2021年4月中国交通运输、仓储和邮政业固定资产累计投资额增速
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
4、技术环境
2010-2020年我国仓储物流专利公开量和专利申请量整体都呈现上升的状态，分别从16件增长至597件、从26件上升至468件。截至2021年6月8日，我国仓储物流专利公开量就已经高达330件，专利申请量仅为25件。
2010-2021年我国仓储物流专利公开与申请量统计
注：数据统计截止到2021年6月8日。
资料来源：佰腾网，华经产业研究院整理
截止至2021年6月8日，我国苏州科盛仓储物流设备有限公司申请专利量拔得头筹，高达100件；随后是广州金睿五金制品有限公司、北京京东尚科信息技术有限公司、北京京东世纪贸易有限公司，申请专利量都突破了80件，分别为92件、85件、84件。
2021年中国仓储物流行业申请人专利量Top10
注：数据统计截止到2021年6月8日。
资料来源：佰腾网，华经产业研究院整理
三、物流地产行业发展运营模式分析
1、物流地产投资开发模式
我国物流地产投资建设主体有政府投资、企业投资、政企联合投资等方式。具体可分为政府自主规划建设模式、政府规划，企业建设的地产商投资模式、企业自主投资模式以及政企联合投资开发模式。其中政府统筹规划，企业投资开发的政企联合主要投资开发模式。
中国物流地产行业投资开发模式
资料来源：公开资料整理
按照物流地产投资和管理的不同，将其分为物流企业为主导、地产商为主导、地产企业和物流企业合作运营以及第三方牵头合作四种运营模式。
中国物流地产运营管理模式
资料来源：公开资料整理
3、物流地产盈利模式
中国物流地产行业在过去十余年保持着持续的快速增长，业内企业将大部分精力放在扩大规模上，采取了扩张规模优先的粗放型发展模式，导致业内产品同质化严重，物流地产项目提供的服务大同小异，营收方式单一。如今市场中物流地产项目的收入来源主要有租赁服务、增值服务、土地增值和政府补贴。其中租赁服务带来的租金收益是物流地产最主要的收入来源，其他收益并不稳定，不具普遍性，行业整体对租金收入极为依赖。
不同于传统的房地产，物流地产不存在较大的投机性，真正符合市场需求的项目才能实现盈利，因此对物流地产企业的运营能力要求就高。在运营能力欠缺，租金收入不高的情况下，物流地产项目是无法依靠土地溢价、物流规模溢价、物流增值服务溢价实现盈利的，最终导致投资人投资失败的情况发生。未来，行业的进一步发展需要企业将更多精力放在产品的升级上和盈利方式的探索上，不断减少项目对租金收入的依赖，才能进一步提升物流地产项目的成功率。
中国物流地产盈利模式
资料来源：公开资料整理
四、物流地产行业驱动因素分析
1、社会物流总额
2020年我国社会物流总额已突破300万亿元，中国电子商务的蓬勃发展推动着中国物流行业的进步，物流地产得以快速发展。高效的物流配送和现代化的物流设施才能保证消费者拥有良好的网购体验，是电子商务行业进一步成长和渗透的重要助力，也是电商企业的核心竞争力之一。随着电商行业的进一步发展，电商企业对物流设施的需求不断增多，要求不断提高。如今京东、苏宁、阿里巴巴等电商巨头纷纷投身到物流地产行业之中，通过自建定制化物流仓库的方式，不断提升其电商平台的物流效率。
2014-2020年中国社会物流总额及增速
资料来源：中国物流与采购联合会、华经产业研究院整理
2、网络零售额占社会消费品零售总额比重持续提升
仓储作为网络零售供应链的中的重要一环，在提升网络零售企业物流配送效率，提升消费体验方面有着重要作用，因此网络零售业一直对物流地产有较多需求。2014-2020年我国网络零售交易额保持稳定上升，2020年网络交易额增至11.76万亿元，同比2019年增长10.63%。与此同时，我国网络零售额占社会消费品零售总额比重持续提升，从2014年的10.63%上升至2020年的30%。
电商对商品的运输需求由传统线下零售的区域间配送扩展至上门交付，其中各环节对仓储物流设施均有大量需求。电商公司需要仓库存储更多品类的商品，需要更高的库存能力、更大的装卸货空间，且逆向物流（退货）增加。伴随着制造业的供应链管理升级、电商的持续高速发展以及传统线下零售商的全渠道转型，我国电商未来仍将保持长期增势且具备防御性，对仓储物流设施的需求增长形成有力支撑。
2014-2020年中国网络零售交易额及增速
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
2014-2020年中国网络零售额占总社会零售额比重
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
3、跨境电商行业交易规模
2015-2020年我国跨境电商行业交易规模整体呈上升趋势。2019年中国跨境电商市场规模破10万亿元大关，高达10.5万亿元。2020年受新冠肺炎疫情带来的严峻考验，跨境电商交易也受到一定的影响，但是疫情也一定程度影响了消费者的消费习惯，让线上购物变成一种更为普及的消费模式。因此，2020年中国跨境电商行业交易规模为12.5万亿元，同比上升19.05%。跨境电商的强势增长为物流地产业带来了强劲的物流需求，将进一步助推物流地产业发展。
2014-2020年中国跨境电商行业交易规模及增速
资料来源：网经社，华经产业研究院整理
