影响因素分析
一、有利因素
（一）“一带一路”带来物流地产快速发展的契机
“一带一路”将推动商品物流通过铁路运输经由西部省份向中亚及中欧市场出口，由此带来沿海制造业继续向西部梯度转移以及当地大量的基建投入，商品生产及物流路径的迁移和大量基建投资也将直接带动新的物流仓储需求增长。例如成都、重庆各自推出的“蓉欧+”（依托蓉欧快铁把成都建成连接泛欧泛亚地区的桥头堡）及“渝新欧战略”（依托渝新欧国际铁路联运大通道实现跨境贸易多元化），已经开始对相关保税区的快速发展及仓储设施的扩张形成初步影响，淘宝全国首个跨境电商保税仓就布局在重庆西永。
（二）电商、零售快速发展助推物流地产快速增长
近年来，随着消费者需求的变化和零售市场竞争的加剧，大型连锁超市、便利店、专卖店和电商等新型零售业态得到快速发展，成为中国零售业规模扩大的主要动力，国内零售行业目前维持10%以上的速度增长，大大带动仓储需求的增长，快速增长的零售业为国内快递带来现爆发式的增长，其上游仓储业的投资规模也不断攀升。
（三）智能化提高物流地产运营效率
智能化物流地产是利用现代4C（即计算机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与智能管理、物业智能托管与安防自动识别技术、物流园区智能化系统集成，为物流园区、物流设施设备的高品质服务与智能化管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全高效的物流经营环境。智能化物流地产具有规模化、网络化和信息化要求高的特点，能有效连接物流设施网络之间的节点，提高物流地产运营效率。
二、不利因素
（一）外资物流地产企业有较大竞争优势
最早我国物流地产的兴起是在普洛斯等国外物流地产进驻之后，国外物流产业发展相对国内更加超前，另外相对商业地产、住房地产来说，物流地产风险低，收益稳定，国内投资商们在最初阶段对物流地产的兴趣不大，因此目前外资物流地产占据了国内物流地产的半壁江山。国内物流地产企业与外资相比实力较弱，竞争压力大。
（二）专业人才短缺问题严重
传统投资商进驻物流地产行业，面临着对物流园区建设、园区各类系统规划、设施设备使用维护及信息平台建设等方面专业化能力不够的境况，而同时这一行业对具有这些专业化能力的人才还有要了解资本运作、政策协调等能力的要求，然而目前大部分人才都会有各种短板，这也在一定程度上影响了国内物流地产的发展。
物流地产市场规模预测
综合以上因素，我们预计，2018年我国物流地产市场规模将达到168亿元，未来五年（2018-2022）年均复合增长率约为26.87%，2022年将达到434亿元。
